各国土资源所、分局，各直属单位、机关各部门：
《盐城市大丰区房地一体农村不动产登记颁证历史遗留问题处理意见》已经局领导研究同意，现印发给你们，请认真遵照执行。
盐城市大丰区自然资源和规划局
2020年8月4日
盐城市大丰区房地一体农村不动产
登记颁证历史遗留问题处理意见
为深入贯彻落实党中央十八届三中全会精神，加快推进农村不动产统一确权登记颁证工作，妥善处理全区农村不动产登记和权籍调查中的历史遗留问题，按照《自然资源部 财政部 住房和城乡建设部 农业部 国家林业局关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》（国土资发〔2014〕101号）及盐城市自然资源和规划局《关于加快推进我市农村不动产登记工作的通知》（盐自然资发〔2020〕87号）要求，根据《物权法》、《土地管理法》、《不动产登记暂行条例》等相关法律法规规定，结合我区实际，本着“尊重历史、面对现实、实事求是”的原则，特制定本处理意见。
一、宅基地面积确认及登记程序
面积：分阶段依法处理宅基地超面积问题。农民集体成员经过批准建房占用宅基地的，按照批准面积予以确权登记。未履行批准手续建房占用宅基地的，按以下规定处理：1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，农民集体成员占用宅基地建房的，范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的，无论是否超过其后当地规定面积标准，均按实际使用面积予以确权登记。1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年《土地管理法》实施时止，农民集体成员建房占用宅基地的，超过当地规定面积标准的，超过面积按国家和地方有关规定处理的结果予以确权登记。1987年《土地管理法》实施后，农民集体成员建房占用宅基地的，符合规划但超过当地面积标准的，在补办相关用地手续后，依法对标准面积予以确权登记，超占面积在登记簿和权属证书附记栏中注明。
历史上接受转让、赠与房屋占用的宅基地超过当地规定面积标准的，按照转让、赠与行为发生时对宅基地超面积标准的政策规定，予以确权登记。（国土资发〔2016〕191号文件）
缺少权源材料的确认程序：2019年5月1日《江苏省不动产登记条例》施行前房屋已经建成，但缺少权属来源证明材料的，其宅基地和房屋面积、房屋建设年代以及分户等情况，经村民小组、村（居）委会、乡镇人民政府（街道办事处）逐级确认，依法申请登记。（根据《江苏省不动产登记条例》第四十七条，三级确认程序中，建议公告时间定为15天）
为认真贯彻落实习近平总书记关于遏制农村乱占耕地建房问题的重要批示精神，建议谨慎审查十八大以来农村建房的土地利用变更情况，缺乏权属来源材料的宅基地，其土地利用现状在2012年变更调查时应为非农用地，2013年-2019年变更为建设用地的，应有审批手续。
二、集体建设用地登记程序
1987年《土地管理法》实施前，使用集体土地兴办乡（镇）村公益事业和公共设施，经所在乡（镇、街道）人民政府（办事处）审核后，可依法对集体建设用地使用权予以确权登记。乡镇企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，至今仍继续使用的，经所在村集体经济组织或村民委员会同意，报乡（镇、街道）人民政府（办事处）审核后，依法对使用单位的集体建设用地使用权予以确权登记。
1987年《土地管理法》实施后，乡（镇）村公益事业和公共设施用地、乡镇企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，应当依据县级以上人民政府批准文件，对使用单位的集体建设用地使用权予以确权登记。
对于无权属来源材料的集体建设用地，应当查明土地历史使用及现状情况，认定属于合法使用的，经所在农民集体同意，通过乡（镇、街道）人民政府（办事处）审核，报县级人民政府批准，予以确权登记。建议农民集体同意后，公告时间定为30天。（国土资发〔2016〕191号文件）
缺乏权属来源材料的集体建设用地，其土地利用现状在2012年变更调查时应为非农用地，2013年-2019年变更为建设用地的，应有审批手续。
三、房屋登记程序
1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施前，占用宅基地建房且至今未扩建，按权属来源确定的房屋实际建筑面积予以确权登记。
1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施后，占用宅基地建房，补办村镇（庄）规划审批手续后按批准面积予以确权登记。房屋实际建筑面积超过权属来源确定和补办村镇（庄）规划审批的部分，在登记簿和权属证书附记栏中注明。
缺少权源材料的确认程序：2019年5月1日《江苏省不动产登记条例》施行前房屋已经建成，但缺少权属来源证明材料的，其宅基地和房屋面积、房屋建设年代以及分户等情况，经村民小组、村（居）委会、乡镇人民政府（街道办事处）逐级确认，依法申请登记。（根据《江苏省不动产登记条例》第四十七条，三级确认程序中，建议公告时间定为15天）
四、结合实际依法处理“一户多宅”问题
宅基地使用权应按照“一户一宅”要求，原则上确权登记到“户”。符合当地分户建房条件未分户，但未经批准另行建房分开居住的，其新建房屋占用的宅基地符合相关规划，经本农民集体同意并公告无异议的，可按规定补办有关用地手续后，依法予以确权登记；未分开居住的，其实际使用的宅基地没有超过分户后建房用地合计面积标准的，依法按照实际使用面积予以确权登记。（国土资发〔2016〕191号文件）
非本农民集体成员因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地的，在退出原宅基地并注销登记后，依法确定新建房屋占用的宅基地使用权。
1999年1月1日前非农业户口（含华侨）合法取得宅基地的，可不受“一户一宅”的限制。
1999年1月1日后严格执行“一户一宅”政策，同时，非农业户口（含华侨）不可经审批获得宅基地使用权。
五、已办过土地登记和房屋登记的宅基地及其房屋有关问题的处理
已登记发证的农村宅基地和房屋，按照“不变不换”原则，之前颁发的宅基地证书和房产证书继续有效，不重新登记。
因原权利人死亡，办理了土地变更登记或房屋转移登记，造成土地登记权利人与房屋登记权利人不一致的，可通过不动产继承登记服务，申请办理不动产转移登记。
因符合分家析产、买卖、赠与、互换条件等，办理了土地变更登记，造成土地登记权利人与房屋登记权利人不一致的，可凭相关协议缴纳税费后，办理不动产转移登记。
因分家析产、买卖、赠与、互换等，办理了房屋转移登记，造成土地登记权利人与房屋登记权利人不一致的，由村（居）委、镇政府（街道办事处），根据不动产转移发生的时间，结合“本集体经济组织成员”“一户一宅”条件、面积标准等规定进行确认后，可凭相关协议等材料，办理不动产转移登记。
对于因房屋、土地各自总登记导致房地权利人不一致的，经所在组、村、镇三级确认后，由权利人或利害关系人申请更正登记。