大丰市区集体土地上的房屋拆迁补偿安置指导意见
一、总则
为维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目的顺利进行，依据《中华人民共和国土地管理法》等法律法规、相关文件和《大丰市区房屋拆迁补偿安置实施意见》（大政发[2005] 号），结合本市实际，特制定本指导意见。
二、适用范围
本指导意见适用于市区东至东宁路、南至南翔路、西至西康路、北至北兴路连接形成的区域内的集体土地上的房屋拆迁。
由市人民政府批准的在上述区域外零星的地块集体土地上的房屋拆迁参照适用本指导意见。
三、拆迁涵义
集体土地上的房屋拆迁是指在市区规划控制区内因征收集体土地而对需征收的集体土地上的房屋实施的预拆迁。
四、拆迁补偿安置
集体土地上的住宅房屋拆迁补偿，被拆迁人可选择货币补偿、住宅安置、安排自建三种方式中的一种，不可兼选。
1、货币补偿。被拆迁人在原居住村组已无承包责任田的，可选择货币补偿或住宅安置，其被拆除房屋的补偿按重新购建同类等级结构的房屋市场评估价格结合成新等修正因素加同类区位补偿计算，同时 被拆迁人的原宅基地面积不纳入征地补偿面积 。
2、住宅安置。选择住宅安置的，由拆迁人根据被征收集体土地的村（居）委会提供符合国家质量安全标准和规划建设要求的房屋（包括农民公寓），对被拆迁人进行住宅安置，并按拆迁房屋的补偿价与安置房屋的价格结算差价，被拆迁人的 房屋 拆迁补偿款转为 住宅安置购 房款，多退少补。
3、安排自建。选择安排自建的，由被拆迁人在规划建设、土地行政管理部门、被征地所在村（居）委会统一规划安排的农民住宅区内确定的宅基地或农民公寓用地上自行新建、联建住房。拆迁补偿按被拆除房屋的重新购建价格结合成新计算（不计算区位补偿。但选择农民公寓 方式的其新建、联建或安置的 农民公寓 建筑面积大于原 被拆 除合法建筑面积的部分计算区位补偿）， 同时被拆迁人的原宅基地面积纳入征地补偿面积 。其中 ：
（1）选择房屋自行拆除的，重新购建价结合成新按80%执行。
（2）选择房屋非自行拆除的，重新购建价结合成新按100%执行。
安排自建坚持珍惜、合理利用土地和节约耕地的基本国策，因此，选择安排自建的，必须符合下列要求：
（1）本次征地后以组为单位人均耕地面积大于0.5亩的，被拆迁人可以选择单户宅基地自建，也可选择农民公寓方式。
（2）本次征地后以组为单位人均耕地小于0.5亩的，被拆迁人只能选择农民公寓方式。
安排宅基地的条件和标准按照土地管理的有关规定执行。
被拆迁人在安排的宅基地或农民公寓用地上自建、联建房屋，必须符合城市规划要求，同时免缴与被拆除房屋面积相等部分的各项规费。
宅基地或农民公寓用地中住宅或公寓开工建设前的 “三通一平”费用由拆迁人负责，宅基地或农民公寓用地的征地费用由村组负责。其中新选择宅基地面积大于被拆迁户原宅基地面积部分的宅基地征地费用及其“三通一平”费用由被拆迁人承担。
五、较新住宅房屋拆迁增加补偿的标准
住宅房屋自竣工之日起至拆迁许可证核发之日止，不满5年被拆迁的，拆迁人应当按被拆迁房屋重新购建同类等级结构的房屋市场评估价格结合成新等修正因素部分的15%增加补偿。
住宅房屋竣工时间按《建设工程规划许可证》核发后满6个月之日为准。
六、被拆迁房屋面积、户数的确认
1、被拆迁房屋面积
（1）建筑面积：以《房屋产权证》或《建设工程规划许可证》为依据，现状面积与证件面积不符的，由规划建设部门或房产管理部门确定（违章建筑除外）。
1988年1月1日前未办理《房屋产权证》、《建设工程规划许可证》的，以市规划部门出具的有效证明为依据。
（2）用地面积：以《土地使用证》为依据；不能提供《土地使用证》的，以市土地管理部门出具的有效证明为依据。
2、被拆迁户数
私有住宅房屋，凭房屋所有权证计户；没有领取房屋所有权证的，原则上按历史形成的宅基或相关职能部门批准的宅基数计户。
七、最低补偿标准和申请办法
被拆迁人选择货币补偿的，其仅有被拆迁的这一处住房又无其它房屋，且获得的货币补偿金额低于同类地区最低补偿标准又无能力解决住房的，可申请最低补偿。
房屋拆迁最低货币补偿标准分别为：
一类区位4.2万元/户；
二类区位3.9万元/户；
三类区位3.4万元/户；
四类区位2.8万元/户。
八、关于拆迁区位范围划分
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区 位 类 别 |
区位四至（至道路、巷道中心线） |
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一类 |
东至：康平路（幸福路—黄海路），恒达国际商城东巷（黄海路—育红路） 南至：育红路（恒达国际商城东巷—幸福巷）、黄海路（幸福巷—金丰路） 西至：金丰路（幸福路—黄海路）、幸福巷（黄海路—育红路） 北至：幸福路（金丰路—康平路） |
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二类 |
一类区位范围以外 东至：康宁路（大华路—健康路）、城建巷（健康路—幸福路）、康平路（大华路—益民路；幸福路—飞达路） 南至：益民路（康平路延伸与益民路连接处—金丰路）、育红路（金丰路—常新路） 西至：金丰路（益民路—育红路）、常新路（育红路—飞达路） 北至：飞达路（常新路—康平路） |
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三类 |
二类区位范围以外 东至：东宁路（南翔路—新村路延伸至东宁路连接处） 南至：南翔路（东宁路—常新路）、育红路（常新路—实业路延伸段） 西至：实业路（商业路—飞达路）、常新路（飞达路—新村路；南翔路—黄海路） 北至：新村路（常新路—东宁路）、飞达路（实业路—常新路） |
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四类 |
三类区位范围以外 东至：东宁路 南至：南翔路 西至：西康路 北至：北兴路 |
九、集体土地房屋拆迁区位补偿标准
元/m2
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区位 标准 |
二类 |
三类 |
四类 |
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区位补偿 |
370 |
290 |
230 |
十、拆迁房屋结构等级划分标准
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结构 |
等 级 |
房屋结构、设备及装修情况 |
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砖混结构 |
1 |
桩基础或整板基础、圈梁、构造柱，实砌一砖墙，平顶屋面或尖顶双层屋面，铝合金（或塑钢），外墙部分面砖其他装饰内墙磁性涂料或普通油漆，水泥砂浆地坪，水、电设施齐全。 |
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2 |
砖或钢筋混凝土条基，地圈梁、圈梁、构造柱实砌一砖墙，平顶或双顶屋面，一层或两层多孔楼板，松杉木桁条，望砖或板望大小瓦屋面，木椽子部分天花，钢、木门窗带纱，外墙水刷石、喷砂等装饰，内墙 磁性涂料，水泥砂浆地坪，水、电设施齐全。 |
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3 |
砖基础，地圈梁，实砌一砖墙、空斗墙，平顶屋面，松杂木桁条椽子，一般钢木门窗，外墙混合砂浆，内墙涂料粉刷，水泥砂浆地坪，水电设施齐全。 |
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|
砖木结构 |
1 |
砖或混凝土条基，地圈梁、实砌一砖墙，松杉木桁条、椽子，铝合金（或塑钢）、钢、木门窗带纱，小瓦或平瓦屋面，外墙装饰，内墙（涂料）石膏板或钙塑板吊顶，水泥砂浆地坪，水电设施齐全。 |
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2 |
砖基础，实砌一砖墙或空斗墙，杂木桁条、椽子，钢木门窗带纱，大、小瓦屋面，外墙混合砂浆，内墙涂料或部分油漆，方块地坪，水电设施齐全。 |
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|
3 |
砖基础，实砌一砖墙或空斗墙，杂木或水泥桁条，一般钢木门窗，大、小瓦屋面，外墙清水勾缝，内墙粉刷，砖地坪，有水电。 |
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4 |
3/4砖墙或空斗墙，杂木或水泥桁条，杂木门窗，大瓦屋面，外墙勾缝，内墙石灰粉刷，芦望粉石灰，砖地坪，有水电。 |
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披房 |
1 |
砖基础，实砌一砖墙或空斗墙，大瓦屋面，松杉木或水泥桁条，内墙粉刷，一般门窗，水泥方块地坪，有水电。 |
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2 |
3/4砖墙或空斗墙，大瓦屋面，内墙粉刷，不规则门窗，杂木或水泥桁条，简易水泥地坪或砖地坪，有水电。 |
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3 |
1/3砖墙或空斗墙，带垛，大小瓦或石棉瓦屋面，内墙简易粉刷，不规则门窗，毛竹、杂木或水泥桁条，乱砖地坪或未铺，有水电。 |
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简易房 |
1 |
空斗墙或1/3砖墙，不规则门窗，水泥或杂木桁条，大瓦屋面，不规则木层架，水泥或木门窗，杂竹木桁条，有水电。 |
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2 |
竹笆或土墙，基部砖砌，草铺或大瓦，石棉瓦屋面，不规则木屋架，水泥或木门窗，杂竹桁条，有水电。 |
说明：房屋层（檐）高标准：框架3.6-3.8m，平房檐高3.2m，三层以下楼房层高3.0m ，多层高层层高 2.8 -2.9 m ；披房低侧檐高 2.3m ，简易房平均檐高 2.0m 。
十一、集体土地房屋重新购建价格
元/m2
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结 构 |
等 级 |
重新购建价格 |
备注 |
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砖混结构 |
1 |
670 |
|
|
2 |
640 |
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|
3 |
560 |
||
|
砖木结构 |
1 |
640 |
|
|
2 |
600 |
||
|
3 |
540 |
||
|
4 |
450 |
||
|
披 房 |
1 |
350 |
|
|
2 |
300 |
||
|
3 |
220 |
||
|
简易房 |
1 |
220 |
|
|
2 |
180 |
十二、集体土地房屋重新购建价格修正系数
集体土地房屋拆迁补偿价格=[等级结构房屋重新购建价格 ×房屋个别因素修正系数＋区位补偿标准]×合法建筑面积
其中：
房屋个别因素修正系数P=（P1/100）×（P2/100）×（P 3 /100）×100×（1±P 4 ）
低层住宅个别因素修正系数P
（1） 层次修正系数（P1）
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层次 层面 楼面 |
二层 |
三层 |
三层 |
|
双屋面 |
平顶或单坡 |
||
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一 |
100 |
100 |
100 |
|
二 |
100 |
102 |
102 |
|
三 |
100 |
98 |
（2）住宅朝向因素修正系数表（P2）
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主卧室朝向 |
北 |
西 |
东 |
南 |
|
修正系数 |
97 |
98 |
99 |
100 |
（3）成新状况系数表（P3）
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完损等级 |
成新评定说明 |
成新率范围 |
|
完好房 |
按《房屋完损等级标评定标准》的相关规定执行。 |
0.80-1.00 |
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基本完好房 |
0.60-0.79 |
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一般损坏房 |
0.40-0.59 |
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严重损坏房 |
0.39以下 |
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危险房 |
注：1、成新率根据被拆迁房屋耐用年限和实际保养程度确定；
2、被拆迁人擅自拆除、改变、损坏房屋装修设备的，视情节轻重，可对原评估房屋成新率再减10%-20%。
3、危险房屋按实际残值评估以低于所处房屋结构等级中成新类别价格给予适当补偿。
（4）层高范围及调整标准表（P4）
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结 构 |
项 目 |
调 整 值 |
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框架结构 |
层高3.6m以下（不含3.6）~3.8m以上（不含3.8m）。 |
每增加或减少0.2m 补偿标准相应增或减少2%。 |
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砖混结构 |
三层以下层高3.0m； 多层层高2.8-2.9m。 |
每增加或减少0.1m 补偿标准相应增或减少2% |
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砖木结构 |
平房檐高3.2m以上（不含3.2m） 披房檐高2.3m。 |
每增加或减少0.2m 补偿标准相应增或减少2% |
注：砖混结构和砖木结构层高调整值最高不超过10%。
十三、搬迁补助等标准和装饰装璜补偿
集体土地上的房屋拆迁搬迁补助、临时安置补助、提前搬迁奖励、装饰装璜补偿、附着物附属物补偿 、 果树苗木砍伐移植补偿及 拆迁误工补助等分别参照《关于大丰市区房屋拆迁有关补助补偿标准和装饰装潢参考价格的通知》（大房[2005] 号）的规定执行 。
十四、其他相关问题
1、产权证或建设工程许可证或相关证明上载明为车库、猪厕、披棚等部分只按重新购建价格结合成新予以补偿，其它不予补偿。
2、拆除违法建筑、超过批准期限的临时建筑，不予补偿。如被拆迁人放弃自行拆除，拆迁人应按建安价格结合成新的10%予以补偿。
3、本指导意见由市规建、国土、价格等有关行政主管部门负责解释。