大丰市区房屋拆迁补偿安置实施意见

根据《盐城市城市房屋拆迁管理办法》（盐政发[2005]38号）的规定，结合我市实际，特制定 我市市区房屋拆迁 补 偿安置 实施意见如下:

一、关于拆迁区位范围划分

二、关于住宅房屋的拆迁补偿方式

住宅房屋的拆迁补偿方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋 产权调换。两种方式被拆迁人 可以进行选择，但 只可选择其中一种，不可兼选。

1、货币补偿是指在拆迁补偿中，经拆迁人与被拆迁人协商，由拆迁人按市场评估价为标准，对被拆除的房屋的所有人进行货币形式的补偿并由被拆迁人自行购置房屋的补偿方式。

2、产权调换采用拆迁人用招标购买符合国家质量安全标准的商品房或符合交易条件的二手房与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价与调换房屋的市场价结算差价的方式。

实行产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当签定协议。拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。

用作产权调换的商品房可以是现房或期房。被拆迁人选择产权调换房屋为现房的，其补偿款转作产权调换购房款，多退少补；选择期房的，被拆迁人一般可按不低于房屋拆迁补偿款的50%转为产权调换购房预付款，拆迁人应在房地产开发企业交付商品房后的10日内向被拆迁人交付，并同时结算剩余房款。

实行产权调换的房屋交付使用时，拆迁人必须向被拆迁人提供办理《房屋所有权证》和《国有土地使用证》所需的有关文件资料。

三、关于较新住宅房屋拆迁增加补偿的标准

住宅房屋自竣工之日起至拆迁许可证颁发之日止，不满5年被拆迁的，拆迁人应当按被拆迁房屋货币补偿金额（房地产市场评估价部分） 的15%增加补偿。

房屋竣工时间：私有住宅房屋按《建设工程规划许可证》核发后满6个月之日为准。单位公有住宅 房屋以房屋竣工验收报告日为准； 无竣工验收报告但已实际使用的参照私有住宅房屋规定核准。

四、关于拆迁有租赁关系的直管、自管公有房屋的补偿与安置

1、拆迁公有住宅房屋，被拆迁人与房屋承租人共同选择货币补偿的，被拆除房屋的房屋重新购建价格结合成新部分补偿给被拆迁人，其余部分支付给房屋承租人 （租赁合同另有约定的除外） ，被拆迁人负责房屋承租人按期搬迁，但有下列情形之一的，承租人不享受拆迁补偿：

(1)承租人及其家庭主要成员已享受过房改优惠政策 且 已达标的。

(2)承租人除被拆除房屋外，在市区还有其它公有或私有房屋的。

承租人与被拆迁人不共同选择货币补偿的，承租人可按规定申请购买解困房或廉租房。

2、拆迁直管公有非住宅租赁房屋，承租人为国有、集体企业或已改制的单位，被拆迁人与房屋承租人双方选择货币补偿又未约定分配比例，被拆迁房屋的货币补偿额按下列比例分配：

租赁合同期限内实际使用在5年以内的，被拆迁人90%，房屋承租人10%；

租赁合同期限内实际使用超过5年，在10年以内的，被拆迁人80%，房屋承租人20%；

租赁合同期限内实际使用超过10年，在20年以内的，被拆迁人70%，房屋承租人30%；

租赁合同期限内实际使用超过20年的，被拆迁人60%，房屋承租人 4 0%。

3、直管公房拆迁后由房管部门按补偿额等异地购建，合理安排。

五、关于被拆迁房屋面积、户数、用途的确认

1、被拆迁房屋面积

（1）建筑面积：以《房屋产权证》或《建设工程规划许可证》为依据，现状面积与证件面积 不符 的， 由规划建设部门或房产管理部门确定（违章建筑除外） 。

1988年1月1日前未办理《房屋产权证》、《建设工程规划许可证》的，以市规划部门出具的有效证明为依据。

未明确建筑面积的直管公有房屋，以实际测量的建筑面积计算。

（2）用地面积：以《国有土地使用证》为依据；不能提供《国有土地使用证》的，用地面积视同与合法建筑占地面积相等。

2、被拆迁户数

（1）私有住宅房屋，凭房屋所有权证计户；没有领取房屋所有权证的，原则上按历史形成的宅基或相关职能部门批准的宅基数计户；

（2）租住直管公房，凭公有住房租赁合同计户；

（3）租住单位自管公房，凭公有住房租赁合同或者出租单位证明计户；

（4）拆迁非住宅房屋凭房屋产权证计户。

3、被拆迁房屋用途

（1）1988年1月1日前所建房屋：在此时限前即持有工商营业执照并持续经营至今的，按营业用房评估补偿。对其它类型的房屋按拆迁前的实际用途确认。

（2）1988年1月1日后所建的房屋：以《房屋产权证》、 《建设工程规划许可证》上标明的用途为准；未标明用途的，以产权档案中记录的用途为准；产权档案记录仍不明确的，由规划 建设 管理部门确认。未经规划 建设 主管部门批准而改变房屋 使用性质 的 仍 按原使用性质评估 补偿 ，但对取得工商营业执照持续经营一年以上的，对其实际用于经营的建筑面积部分可参照营业用房评估价 测 算。具体 补偿标准为 ：取得工商营业执照并持续经营满一年 以上、依法纳税和缴纳相关规费 的，按营业用房评估价的 25 %计算，往前每持续增加一年按营业用房评估价的 2 %递增，但其最低补偿 金额 不低于 原 使用 性质 房屋 评估的 补偿 金额110%。

六、关于被拆迁房屋土地使用权不同取得方式的修正办法

被拆迁房屋的补偿额是以房地产市场评估价计算的，而房地市场评估价的确定是以土地出让为设定条件的，因此被拆迁房屋如果是划拨土地权属的就需要在以房地产市场评估价测算的基础上对土地使用权属因素进行修正。对合法土地面积大于建筑面积的土地也相应进行补偿。

1、住宅房屋

（1）依据国家相关政策规定，结合我市经济状况和被拆迁房屋的实际，划拨土地权属修正值的计算普通住宅按该地块基准地价的20%（集资建房、房改房、公有住房为10%）结合土地面积和容积率计算。历史上形成的少数划拨土地性质的商品房按基准地价的40%计算。

对私有独立宗地已一次性缴纳过国有土地有偿使用费的优惠参照出让土地房地产拆迁补偿规定，不再作土地权属修正。

（2）合法土地面积大于建筑面积的土地补偿。对土地为出让权属的按建筑容积率系数因素进行修正补偿。对土地为划拨权属的，参照该地块基准地价的40%进行补偿。

2、非住宅房屋

（1）被拆迁房屋以出让方式取得土地使用权属的，其土地出让价以重新取得该土地的出让价格结合已使用年限计算；被拆迁房屋以划拨方式取得土地使用权属的，营业用房（不包括擅自改变房屋用途后参照营业用房评估的 房屋）按不高于被拆迁房屋房地产评估价的70%修正确定；其他非住宅房屋按不高于被拆迁房屋房地产评估价的80%修正确定；被拆迁房屋以租赁方式取得土地使用权属的其未用足时间的租金予以退回，并适当考虑未用足时间所造成的损失。

（2）合法土地面积大于建筑面积的土地补偿。出让土地使用权属的按重新取得该土地的出让价格结合已使用年限计算的价格标准补偿；划拨土地使用权属的按该地块基准地价的40%计算补偿。

七、关于最低补偿标准和申请办法

1、最低货币补偿：

市区房屋拆迁最低货币补偿标准分别为：

一类区位4.2万元/户；

二类区位3.9万元/户；

三类区位3.4万元/户；

四类区位2.8万元/户。

2、最低实物补偿：户型为45平方米的安置房。

被拆迁人在市区仅有被拆迁的这一处住房又无其它房屋，且获得的货币补偿金额低于同类地区最低补偿标准又无能力解决住房的，可按下列办法申请最低补偿：

（1）持2002 年1 2 月 3 1日前《房屋产权证》的，可选择最低货币补偿，也可选择最低实物补偿。

（2）持2003年1月1日后《房屋产权证》的，只能选择最低实物补偿。其中因遗产继承分户、法院生效判决分割房产的可依据前项规定执行。

凡选择最低货币补偿的，拆迁人以货币方式支付给被拆迁人；凡选择最低实物补偿的，由拆迁人在指定地段安排45平方米的安置房给予安置，其拆迁补偿费抵冲购房款，补偿款与购房款的差额部分由拆迁人支付给安置 房的建设单位， 安置 房产权归被拆迁人所有，被拆迁人不再享受其它住房优惠政策。

八、关于被拆迁人的优惠扶持政策

1、房屋拆迁后，被拆迁人符合低保条件而没有享受低保政策的，由被拆迁人所属居委会提供有关情况，市民政部门负责调查核实确认后，享受市区居民最低生活保障。

2、被拆迁人已纳入住房公积金管理体系的，在新购住房 时可 申请住房公积金 贷款 和支取同户家庭成员的住房公积金，相关商业银行对拆迁户应优先提供住房按揭贷款。

九、其他相关问题

1、产权证或建设工程许可证或相关证明上载明为车库（不含楼房底层2.2m以上层高的车库）、猪厕、披棚等部分只按重新购建价格结合成新予以补偿，其它不予补偿。

2、拆除违法建筑、超过批准期限的临时建筑，不予补偿。如被拆迁人放弃自行拆除，拆迁人应按建安价格结合成新的10%予以补偿。

十、附则

1、市区房屋拆迁安置涉及的拆迁房屋评估方式及技术参数、最低实物补偿安置房建设管理办法等由市规建、物价、房管、国土等部门另行制定。各建制镇由各镇人民政府根据各自的实际情况制定，报市政府同意后实施。

2、本意见由大丰市规划建设局负责并商有关部门后解释。

3、本意见从二0 0五年六月十五日起施行。二OO四年三月一日起实施的《大丰市城市房屋拆迁管理办法》（大政发[2004]32号）同时废止，但本意见施行前已颁发房屋拆迁许可证和实施拆迁的，仍按原规定执行。