大丰市人民政府
关于印发《大丰市区物业服务收费管理暂行办法》的通知

大中镇人民政府，市各委局办，市各直属单位：
《大丰市区物业服务收费管理暂行办法》已经市政府常务会议讨论通过，现印发给你们，希认真贯彻执行。

     二○○四年七月二十八日

大丰市区物业服务收费管理暂行办法

第一条  为规范物业服务收费行为，保障业主、物业使用人和物业管理企业的合法权益，根据《物业管理条例》、建设部《物业服务收费管理办法》等相关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条  本办法适用于在工商行政管理机关登记注册，取得物业管理企业经营资质的企业， 在本市市区范围内，对物业提供社会化、专业化管理与服务的收费行为。
第三条  市价格主管部门会同市房地产主管部门负责辖区内物业服务收费的监督管理工作。
第四条  本办法所称物业服务费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对物业管理区域内的共用部位、共用设施设备，公共绿地、道路、环境卫生、秩序等实施维修、养护、管理服务，向业主或物业使用人所收取的费用。
第五条  物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
第六条  物业服务收费实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。
第七条  物业服务费区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。
普通住宅区的物业服务费实行政府指导价，由市价格主管部门根据市房地产主管部门确定的住宅小区服务等级标准（见附件一），制定相应的收费标准和浮动幅度（见附件二），具体执行标准由业主委员会与物业管理企业在物业服务合同中约定并报市价格主管部门和市房地产主管部门备案；其它物业服务费实行市场调节价，由业主委员会与物业管理企业在物业服务合同中约定。
普通住宅物业服务等级，由市价格主管部门会同市房地产主管部门共同审定。
 第八条  物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
物业服务成本或者物业服务支出一般包括以下部分：
1、管理服务人员工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2、物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用；
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护费用；
5、物业管理区域秩序维护费；
6、办公费用；
7、物业管理企业固定资产折旧；
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9、经业主同意的其它费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
第九条  物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律、法规、规章的规定，严格履行物业服务合同，保证服务质量，为业主提供质价相符的服务。
第十条  建设单位与物业买受人签定的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起止时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。
第十一条  纳入物业管理服务范围的已竣工但尚未出售，或者开发建设单位尚未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。
已移交物业的物业服务费由该物业的业主全额交纳。其中，享受“大丰市城镇居民最低生活保障金”的业主（使用人）可适当照顾。
第十二条  物业管理区域内，供水、供电、供气、供热（暖）、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托企业收取手续费，但不得向业主收取手续费等其它费用。
第十三条  利用物业共用部位、共用设施设备从事经营活动，应当在征得相关业主、业主大会同意后，按照规定办理有关手续，所得收益应当用于补充专项维修资金，也可以按业主大会的决定使用。
第十四条  执行政府指导价的物业服务收费由物业管理企业与业主委员会签订合同，物业服务收费可以由物业管理企业自行收取，也可以委托相关部门代为物业管理企业收取。物业管理企业经向市房地产主管部门提出申请，获得批准后与相关部门签订合同，明确双方的义务和责任。
代收部门要落实责任，确保物业服务费足额收取到位，并按合同的约定定期结账，不得擅自截留、挪用。
第十五条  实行市场调节价的收费，由物业管理企业根据服务合同自行向业主收取。 物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。以下服务项目由物业管理企业向业主或使用人单独收取：
1、具备电梯、中央空调的物业及高层住宅的水泵房，其运行和维护费用由业主或使用人共同分摊，具体分摊办法由业主或使用人与物业管理企业协商确定，单独列帐，其收支情况定期（半年或一年）公布；
2、住宅房屋装修产生垃圾 ，收取装修垃圾清运费每户40元，非住宅房屋1元/平方米（建筑面积）；
3、具备专人看管的车库（房、棚），其自行车看管费每月每辆3元，摩托车、助动车看管费由物业管理企业与业主委员会双方协商确定；
4、汽车停车收费按住宅小区停车收费管理规定执行；
5、楼道共用照明电费、物耗费由业主或使用人共同按实分摊。   
第十六条  物业管理企业为保护房屋共用部位、主体结构和共用设施设备免受损坏，可以向业主或使用人收取装修保证金，住宅房屋装修保证金500元/户，非住宅房屋20元/平方米（建筑面积）。房屋装修完毕，经验收房屋共用部位、主体结构和共用设施设备未受损坏，装修保证金须在一个月内全额退还；若共用部位、主体结构和共用设施设备受到损坏，应当由业主或使用人承担赔偿和修复责任的，由业主或使用人安排修复，经有关职能部门验收合格后，保证金全额返还。
第十七条  在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，开发建设单位选聘物业管理企业实施前期物业服务的，开发建设单位应当向市价格主管部门申报前期物业服务费标准。前期物业服务收费标准应当提前告之购房人或使用人，并写入购房合同。实施前期物业管理所需费用不足部分，由房地产开发建设单位负担。
第十八条  物业管理企业应当每半年向业主或使用人公布物业服务收费、经营性设施营业收益的收支情况，接受业主或使用人监督和质询。
第十九条  市价格主管部门会同市房地产主管部门，应当加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由市价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。
第二十条  本办法由市物价局和市房产管理局负责解释。
第二十一条  本办法自2004年8月1日起施行。