大丰市人民政府

关于印发《大丰市市区房屋拆迁评估技术细则和补偿价格(标准)》的通知

大中镇人民政府，市各委局办，市各直属单位：

    《大丰市市区房屋拆迁评估技术细则和补偿价格(标准)》已经市政府同意，现印发给你们，希认真贯彻执行。

大丰市市区房屋拆迁评估技术细则和补偿价格(标准)

    根据《大丰市城市房屋拆迂管理办法》  (大政发[2004]    号)的有关规定，结合我市具体情况，制定本评估技术细则和补偿价格(标准)。

    一、房屋拆迁补偿总额的构成

    房屋拆迂补偿总额由拆迁补偿和拆迂补助两部分构成。其中：拆迂补偿包括被拆除房屋补偿、合法土地使用面积大于被拆除合法建筑面积部分的土地补偿、装饰装璜补偿和附着物补偿；拆迂补助包括搬家费补助、生产营业用房的停产停业补助、居住办公仓储等性质的过渡性补助、果树苗木砍伐移植补助和误工补助。

    1、被拆除房屋补偿=(房屋重置价×成  新率+区位基准价×综合修正系数)×合法建筑面积

    (1)房屋重置价：根据被拆除房屋的屋面、屋架、墙体、门窗、地坪及设备是否齐全等因素综合评定。

    (2)成新率：根据被拆除房屋的建成年代，结合维修保养程度确定。拆迂房屋成新率标准见附表二。

    (3)区位基准价：根据被拆除房屋所在区位和房屋使用性质确定。拆迂房屋区位基准价见附表三。

    区位划分：一类地区：东至军政巷及其南北相应延伸，西至建邺路、幸福巷，南至育_~zg-，北至幸福路：二--类地区：一类地区汜t4-围以外，东至康平路，西至常新路，南至益民路，北至飞达路；三类地区：一、二类地区范围以外东至东宁路，西至西康路，南至南翔路，北至北兴路；四类地区：一、二、三类地区范围以外，城市规划区范围以内。

    房屋使用性质分住宅用房、营业用房、其它非住宅用房。其中营业用房系指直接从事营业活动的商业服务用房，包括商业、娱乐、餐饮、服务、金融保险业(直接从事对外营业的部分)用房；其它非住宅用房，包括营业用房的配套用房、生产、办公、仓储、医疗、文教、交通运输、手工作坊等用房。

    (4)综合修正系数：根据被拆除房屋的土地使用权属取得方式(K1)、土地使用期限(K2)、临街商业条件(K3)、建筑朝向(K4)、楼层调整(K5)等因素综合确定。

    土地使用权属(K1)：属于出让土地的，K1为1．0；属于划拨土地的，Kl为0．4；属于租用土地的，K1为0，但需按租金金额结合未用足年限与合同出租年限的比例计算租金返还。

    土地使用期限(：K2)：属于出让土地的，K2为未用足年限与出让年限的比值；属于划拨土地的，K2为1．0。

    临街商业条件(K3)：仅针对营业用房修正。临城市商业街及商业性道路的，K3为0．8．1．0；临一般道路的，K3为0．6—0．8；临巷道及支路的，K3为0．4—0．6；不临街的，K3小于0．4．。

    建筑朝向(：K4)：建筑物坐北朝南的，：K4．为1．0；建筑物坐东朝西或者坐西朝东的，K4为0．95；建筑物坐南朝北的，K4为0．9。

    楼层调整(K5)：见附表四。按大政发[2004]  号文件第二十二条第二款参照认可的营业用房(供地方式为划拨用地)按下列办法修正：2001年1月1日后至拆迁前满一年取得工商营业执照并持续营业至今的，1993年1月1日至2000年12月31日取得工商营业执照并持续营业至今的，1988年1月1日至1992年12月31日取得工商营业执照并持续营业至今的，1988年1月1日前取得工商营业执照并持续营业至今的，营业用房的区位基准价分别为259乞、30％、35％、40％计算补偿。

    综合修正后营业用房区位价不低于同区位、同类型住宅用房区位价。

    (5)合法建筑面积：根据被拆除房屋的产权证、建筑工程规划许可证、规划行政主管部门1988年航测图等合法有效证件结合现状实际建筑面积综合确定。现状实际面积大于证件面积的，按证件面积计算；证件面积大于现状实际面积的，按实际现状面积计算，现状实际面积按国家建筑面积测量计算标准执行。

    产权证或建设工程许可证或相关证明上载明为车库、猪厕、披棚等的部分只按重置价结合成新予以补偿，其它不予补偿。

    违法建筑、不予补偿的临时建筑，如被拆迁入放弃自行拆除，拆迁人应按重置价结合成新的10％予以补偿。

    2、合法土地使用面积大于被拆除房屋合法建筑面积部分的土地补偿=合法土地使用面积×(1一容积率)×土地补偿标准

    (1)合法土地使用面积：根据国有土地使用证载明的土地使用面积计算。

    (2)土地补偿标准：属于出让土地的，按土地出让标准结合未用足年限与出让年限的比例计算(不适用于土地作价改制的出让)；属于划拨土地的，按现行划拨土地的标准计算(现行土地划分标准见附表三)；属于租用土地的，按租金金额结合未用足年限与合同出租年限的比例计算后返还；属于个人居住使用土地的，按现行划拨土地的标准计算。

    3、拆迁房屋的主要装饰装璜补偿标准见附表五。其他涉及拆迁地段的装饰装璜补偿标准由拆迁评估机构报市物价局核准。

    4、拆迁房屋的附着物补偿标准见附表六

    5、拆迁房屋周围果树苗木砍伐移植补助标准见附表七

    6、搬迁补助标准：按被拆除房屋合法建筑面积计算，住宅用房5元／m。，不足200元的补足200元；仓库、生产、营业用房10元脯；办公、教学等用房5元／m。；拆迁安装有大型、特殊设备的特种用房由拆迁当事人双方协商确定，但不得超过15元／m。，并需报市拆迁管理办公室备案。

    7、生产营业用房的停产停业补助或居住、办公、仓储

等性质房屋的过渡性补助：

    选择货币补偿及现房安置的，给予6个月的补偿；选择期房安置的给予12个月的补偿，因拆迁人的责任，不能按期安置的，则从逾月之日起按月加倍支付过渡补偿费，逾期再超过12个月的则再从逾月之日起按月加付2倍的过渡补偿费。

    生产、营业等性质房屋的停产停业牢l、助按下列办法计算：

    属于个体工商户的，按重置价结合成新和区位补偿价

的1．5％乘以合法建筑面积计算；属于单位的，按重置价结合成新和区位补偿价的2．59，0乘以合法建筑面积计算。    居住、办公、仓储等性质房屋的过渡性补助按被拆除房屋的合法建筑面积2元／月·m。计算。

    8、拆迁假期或误工补助标准：被拆迁人所在单位按公假给予被拆迁人拆迁假期，选择货币补偿的给予一次7天假期，选择产权调换的给予两次共14天假期。无业人员及城郊村民选择货币补偿的，一次补偿200元／户，选择产权调换的两次共补偿400元／户。

    二、拆迁奖励标准：凡提前搬迁的，按提前搬迁结束的天数计算奖励，奖励标准为每天每平方米10元(最多奖励天数为lO天)。

    三、拆迁属于国有资产的房屋(不包括企业单位)，一律由市人民政府国有资产管理办公室核销，不予补偿。

    四、凡委托拆迁的，委托单位按拆迁补偿总费用的3％支付给拆迁实施单位作为劳务补偿。

    五、本评估技术细则和补偿价格(标准)由市物价局、国土资源局、规划建设局负责解释。

    六、本评估技术细则和补偿价格(标准)从2004年3月1日起执行，大政办发[2003]173号文件相应停止执行。