大丰市人民政府办公室关于印发《大丰市市区房屋拆迁评估技术细则和补偿价格（标准）》的通知

大中镇人民政府，市各委局办，市各直属单位：

《大丰市市区房屋拆迁评估技术细则和补偿价格（标准）》已经市政府同意，现印发给你们，希认真贯彻执行。

                                                               大丰市人民政府办公室

                                                                  二00三年六月十三日

大丰市市区房屋拆迁评估技术细则和补偿价格（标准）

根据《大丰市城市房屋拆迁管理试行办法》（大政发[2003]81号）的有关规定，结合我市具体情况，制定本评估技术细则和补偿价格（标准）。

一、房屋拆迁补偿总额的构成。

房屋拆迁补偿总额由被拆除房屋补偿、合法土地使用面积大于被拆除房屋合法建筑面积部分的土地补偿和其它相关补偿三部分构成。

1、被拆除房屋补偿=（房屋重置价×成新率+区位基准价×综合修正系数）×合法建筑面积

（1）房屋重置价：根据被拆除房屋的屋面、屋架、墙体、门窗、地坪及设备是否齐全等因素综合评定。拆迁房屋重置价格见附表一。

（2）成新率：根据被拆除房屋的建成年代，结合维修保养程度确定。拆迁房屋成新率标准见附表二。

（3）区位基准价：根据被拆除房屋所在区位和房屋使用性质确定。拆迁房屋区位基准价见附表三。

区位划分：一类地区：东至军政巷，西至建邺路，南至育红路，北至幸福路；二类地区：一类地区范围以外，东至康平路，西至金丰路，南至益民路，北至飞达路；三类地区：一、二类地区范围以外，东至东宁路，西至西康路，南至南翔路，北至北兴路；四类地区：一、二、三类地区范围以外，城市规划区范围以内。

房屋使用性质分住宅用房、营业用房、其它非住宅用房。其中营业用房系指直接从事营业活动的商业服务用房，包括商业、娱乐、餐饮、服务、金融保险业（直接从事对外营业的部分）用房；其它非住宅用房，包括营业用房的配套用房、生产、办公、仓储、医疗、文教、交通运输、手工作坊等用房。

（4）综合修正系数：根据被拆除房屋的土地使用权属取得方式（K1）、土地使用期限（K2）、临街商业条件（K3）、建筑朝向（K4）、楼层调整（K5 ）等因素综合确定。

土地使用权属（K1）：属于出让土地的，K1为1．0；属于划拔土地的，K1，为0．4；属于租用土地的，K1为0，但需按租金金额结合未用足年限与合同出租年限的比例计算租金返还。

土地使用期限（K2）：属于出让土地的，K2为未用足年限与出让年限的比值；属于划拨土地的，K2为1．0。

临街商业条件（K3）：仅针对营业用房修正。临城市商业街及商业性道路的，K为0．8-1．0；临一般道路的，K3为0．6-0．8；临巷道及支路的，K3为0．4一0．6；不临街的，K3小

于0．4。

建筑朝向（K4）：建筑物坐北朝南的，K4为1．0；建筑物坐东朝西或者坐西朝东的，K4为0．95；建筑物坐南朝北的，K4为0．9。

楼层调整（K5）：见附表四。

按大政发[2,003]81号文件第二十四条第二款参照认可的营业用房按下列办法修正：2001年1月1日后至拆迁前满一年取得工商营业执照并持续营业至今的；1993年1月1日~2000年12月31日取得工商营业执照并持续营业至今的；1988年1月l~1992年12月31日取得工商营业执照并持续营业至今的，营业用房的区位基准价分别按20％、25％、30％计算补偿。

综合修正后营业用房区位价不得低于同区位、同类型住宅用房区位价。

（5）合法建筑面积：根据被拆除房屋的产权证、建筑工程规划许可证、规划行政主管部门1988年航测图等合法有效证件和现状实际建筑面积结合确定。现状实际面积大于证件面积的，按证件面积计算；证件面积大于现状实际面积的，按实际现状面积计算。现状实际面积按国家建筑面积测量计算标准执行。

违法建筑、不予补偿的临时建筑，如被拆迁入放弃自行拆除，拆迁人应按重置价结合成新的10％予以补偿。

2、合法土地使用面积大于被拆除房屋合法建筑面积部分的土地补偿=合法土地使用面积×（1一容积率）×土地补偿标准

（1）合法土地使用面积：根据国有土地使用证载明的土地使用面积计算；未办理国有土地使用证的，以市国土行政主管部门的书面证明为依据。

（2）土地补偿标准：属于出让土地的，按土地出让标准结合未用足年限与出让年限的比例计算（不适用于土地作价改制的出让土地）；属于划拨土地的，按现行划拨土地的标准计算（现行土地划分标准见附表三）；属于租用土地的，按租金金额结合未用足年限与合同出租年限的比例计算后返还；属于个人居住使用土地的，按现行划拨土地的标准计算。

3、其他相关补偿=装饰装璜补偿费+附着物补偿费+果树苗木砍伐移植补偿费+搬迁补偿费+过渡性补偿费+拆迁误工补偿费（或拆迁假期）

（1）拆迁房屋的装饰装璜补偿标准见附表五

（2）拆迁房屋的附着物补偿标准见附表六

（3）拆迁房屋周围果树苗木砍伐移植补偿标准见附表七

（4）搬迁补助费标准：按被拆除房屋合法建筑面积计算，住宅用房5元／m2，不足200元的补足200元；仓库、生产、营业用房10元／m2；办公、教学等用房5元／m2；拆迁安装有大型、特殊设备的特种用房由拆迁当事人双方协商确定，但不得超过15元／m2，并需报市拆迁管理办公室备案。

（5）过渡性补偿：指居住、办公、仓储等性质房屋的临时过渡补偿和生产、营业等性质房屋的停产停业补偿。选择货币补偿及现房安置的，给予6个月的补偿；选择期房安置的给予12个月的补偿，因拆迁人的责任，不能按期安置的，则从逾月之日起按月加倍支付过渡补偿费，逾期再超过12个月的则再从逾月之日起按月加付2倍的过渡补偿费。

居住、办公、仓储等性质房屋的过渡性补偿费按被拆除房屋的合法建筑面积2元/月·m2计算。

生产、营业等性质房屋的停产停业补偿费按下列办法算：属于个体工商户的，按区位补偿价的1%乘以合法建筑面积计算；属于单位的，按区位补偿价的2%乘以合法建筑面积计算。

（6）拆迁假期或误工补助费标准：被拆迁人所在单位按公假给予被拆迁人拆迁假期，选择货币补偿的给予一次7天假期，选择产权调换的给予两次共14天假期。无业人员及城郊村民选择货币补偿的，一次补偿100元/户，选择产权调换的两次共补偿200元/户。

二、被拆迁人选择产权调换的优惠标准。

被拆迁人选择产权调换的，其产权调换房屋建筑面积不超过被拆除房屋的建筑面积部分，可享受以下优惠标准：

1、住宅用房：一类地区优惠100元/m2，二类地区优惠110元/m2，三类地区优惠120元/m2，四类地区优惠130元/m2。

2、其它非住宅用房：一类地区优惠80元/m2，二类地区优惠90元/m2，三类地区优惠100元/m2，四类地区优惠110元/m2。

3、营业用房：一类地区优惠商品价的2%，二类地区优惠商品价的5%，三类地区优惠商品价的8%，四类地区优惠商品价的12%。

三、拆迁奖励标准。

凡提前搬迁的，按提前搬迁结束的天数计算奖励，奖励标准为每天每平方米10元（最多奖励天数为10天）。

四、集体土地上房屋拆迁补偿与安置。

1、被拆除房屋补偿：按重置价结合成新的60％计算，原有房屋由被拆迁人按规定程序自行拆除。

2、个人住宅房屋的安置：符合建房条件的，由村组提供宅基地，被拆迁人自行建设。

3、其它相关补偿标准：按国有土地上房屋拆迁标准执行。

4、拆迁奖励：按提前拆除至四墙落地（二层以上楼房以顶层拆除为准）的天数计算奖励。奖励标准为每天每平方米奖励5元；按提前拆除至四墙落地（二层以上楼房以顶层拆除为准）的先后顺序，优先选择宅基地。

5、免缴与被拆除面积相等部分的各项规费。

五、拆迁属于国有资产的房屋（不包括企业单位），一律由市人民政府国有资产管理办公室核销，不予补偿。

六、凡委托拆迁的，委托单位按拆迁补偿总费用的3%支付给拆迁实施单位作为劳务补偿。

七、本评估技术细则和补偿价格（标准）由市物价局国土资源局、规划建设局负责解释。

八、本评估技术细则和补偿价格（标准）从2003年6月15日起执行，市物价局、国土资源局、规划建设局大价发[2002]58号文件相应停止执行。

主题词：城乡建设  房屋   价格   通知

抄送：市委办公室，市人大常委会办公室，市政协办公室，市法院，市检察院，市人武部。

大丰市人民政府办公室2003年6月15日印发

共印350份

附表一

拆迁房屋重置价格表

结构	等级	被拆迁房屋标准	补偿价格 （元/m2）
混合结构	1	砖或钢筋混凝土条基，钢筋混凝土梁柱承重，实砌一砖墙，平顶屋面或尖平顶双层屋面，铝合金、钢木门窗带纱窗，外墙装饰，内墙装饰，水泥地坪，水电设备齐全。	455
	2	砖或钢筋混凝土条基，实砌一砖墙，平顶或双顶屋面，一层或两层多孔楼板，松杉木桁条，望砖或板望，大、小瓦屋面，木椽子，部分天花，铝合金、钢木门窗带纱窗，外墙有装饰，内墙油漆涂料一般装修，水泥地坪，水电设备齐全。	415
	3	砖基础，3／4砖墙或平顶屋面，松杂木桁条、椽子，一般门窗，外墙l：1：4混合砂浆，内墙139等粉刷，水泥地坪，水电齐全。	375
砖木结构	1	砖或混凝土条基，实砌一砖墙，松杉木桁条、椽子，铝合金、钢、木门窗带纱窗，小瓦或平瓦屋面，外墙装饰，内墙高级装修，一般天花，水泥地坪，水电设备齐全。	428
	2	砖基础，实砌一砖墙，杂木桁条、椽子，钢木门窗带纱窗，大、小瓦屋面，外墙1：l：4混合砂浆，内墙涂料或部分油漆，方块地坪，水电齐全。	388
	3	砖基础，实砌一砖墙，杂木或水泥桁条，一般门窗，大、小瓦屋面，外墙清水墙勾缝，内墙粉刷，砖地坪，有水电。	338
	4	3／4砖墙或空斗墙，杂木或水泥桁条，杂木门窗，大瓦屋面，外墙勾缝，内墙石灰粉刷，芦望粉石灰，有水电。	268

续表一

拆迁房屋重置价格表

结构	等级	被拆迁房屋标准	补偿价格 （元/m2）
厂房 仓库 会堂	1	预制砼方桩，水泥地坪，杯形基础，钢门窗。外墙干粘面，拱形屋架，大型屋面板。二毡二油一砂。	500
	2	砖或钢筋砼条基，水泥地面，钢木门窗。	400
披 房	1	实砌一砖墙，大瓦屋面，松木椽子，内墙粉刷，一般门窗，松杉木或水泥桁条，水泥方块地坪，有水电。	200
	2	3／4砖墙或空斗墙，大瓦屋面，内墙粉刷，不规则门窗，杂木或水泥桁条，简易水泥地坪或砖地坪，有水电。	150
	3	空斗墙或1／3砖墙，带垛，大小瓦或石棉瓦屋面，内墙简易粉刷，不规则门窗，毛竹、杂木或水泥桁条，乱砖或未铺，有电。	100
简 易 房	1	空斗墙或1／3砖墙，不规则门窗，水泥或杂木桁条，大瓦屋面，不规则木屋架，钢、木门窗，杂、竹木桁条，有电。	100
	2	竹笆或土墙，基部砖砌，草铺或大瓦、石棉瓦屋面，不规则木屋架，钢、木门窗，杂、竹木桁条，有电。	80
围 墙	1	一砖墙，砖压顶，两面粉砂浆。	30
	2	3／4砖墙或空斗墙，有压顶，粉砂浆。	25
	3	1／3砖垛墙体，压顶、砂浆粉刷。	20

说明：1、房屋层（檐）高必须大于下述标准：平房檐高3.2m，三层以下楼房层高3.0m，多层、高层层高2.9m，厂房（仓库、大会堂）檐高6.0m，跨度15m，披房低侧檐高2.3m，简易房平均檐高2.0m，围墙2.0m。不足标准的每减少0.1m补偿标准相应降低2%。（檐高是指室外地坪至封檐板下口的高度）。

2、老式砖木结构在表列砖木结构标准的基础上上海浮20%。

附表二

拆迁房屋成新率标准

	新建	2000 年前	1990 年前	1980 年前	1970 年前	1960 年前	1950 年前
混合	10成	9.0成	8.0成	6.8成	5.5成	4.0成	2.4成
砖木
厂房 仓库 会堂	10成	9.0成	8.0成	6.5成	5.0成	3.0成
披房	10成	8.5成	7.5成	6.3成	5.0成	3.5成	1.9成
简易房		8.5成	7.0成	5.8成	4.5成	3.0成	1.5成
围墙		8.0成	6.5成	5.3成	4.0成	2.5成

说明：

1、危险房屋按实际残值评估以低于所处房屋结构等级中成新类别价格给予适当补偿。

2、住宅房屋从竣工之日起至拆迁许可证发放之日止被拆迁的，重置价结合成新部分提高15%补偿。

3、对于保养不好的房屋，虽在建成年限内，也应降低成新标准。

4、经过大修的房屋，可适当提高标准，但不得超过同类格次成新标准的120%，大修房屋的界定以规划部门的批准文件为依据。

附表三

拆迁房屋区位基准价价格表

（单位：元/m2）

区位	住宅用房	其它非住宅用房	营业用房	划拨土地费用标准
一	400	320	1800-2600	140
二	340	272	1200-1800	100
三	270	216	600-1200	80
四	190	152	300-600	70

附表四（一）

营业用房楼层系数表

一层	二层	三层及以上	地下室
100%	40%	25%	40%

附表四（二）

拆迁住宅房屋楼层系数调整表

	三层	四层	五层	六层
一	0	0	0	0
二	+2	+1	+1	+1
三	-2	+3	+3	+3
四		-4	+2	+3
五			-6	+1
六				-8

说明：如拆迁房底层为自行车库的，则一层住宅与顶层住宅系数各+1%与-1%。

附表五

拆迁房屋装饰、装璜补偿标准

类别	造价 （元/m2）	成新
		较好	一般	差
瓷砖封面	31	29	27	25
单面纤维板墙	18	16	14	12
双面纤维板墙	28	26	23	21
单面胶合板墙	35	32	29	26
双面胶合板墙	45	42	39	36
釉面砖地面	32	30	28	25
铜质砖地面	20	18	16	14
天然大理石地面	90	80	70	54
人造大理石地面	60	50	40	30
高档木质地板	110	100	90	84
普通木质地板	75	70	65	60
胶合板吊顶	42	38	34	30
橡塑板吊顶	35	32	29	25
平板玻璃吊顶	55	50	45	40
车边镜玻璃吊顶	110	100	90	80
铝合金推拉门	330	280	260	240
铝合金卷帘门	150	140	130	120
铝合金窗	190	170	150	130
铜条水磨石地坪	35	34	33	32
玻璃条水磨石地坪	30	29	28	27
水泥地坪	20	19	18	17
方格地坪	15	14	13	12
板望	12	10	8	6
砖望	10	8	6	4
简易天花	5	4	3	2
喷塑	9	8	7	6
墙纸	6	5	4	3
墙布	20	18	16	14
马赛克地面	22	18	16	14
外墙贴砖	18	17	16	15

附表六

附着物补偿标准

名称	规格	单位	标准	名称	规格	单位	标准
围墙门	镀锌管	元/m2	100	沼气池		元/座	300-500
	钢材	元/m2	80	炉灶	砖砌单眼	元/只	55
	铁皮	元/m2	30		砖砌双眼	元/只	75
	木	元/m2	60		砖砌三眼	元/只	95
水泥杆	方杆	元/m	8	水井	砖砌	元/眼	150
	圆杆	元/m	15		水泥管	元/眼	150
三相电	固定式	元/KW	150		钢管	元/眼	200
	移动式	元/KW	70		手压井	元/眼	150
粪坑	缸式	元/只	20	茶水炉		元/只	500
	砖砌	元/m3	30	下水道	砖砌	元/米	5
迁坟	骨灰盒	元	100		水泥管	元/米	10
	单棺	元	200
	双棺	元	300	饲料池		元/座	100-200
	拾骨	元	100	水池		元/只	50
室外地坪	水磨石	元/m2	30	坐便器		元/套	100
	砖（含三合土）	元/m2	6	电话迁移		元/部	208
	水泥	元/m2	20	浴缸		元/只	80-120
	厂区砼道路、场地	元/m2	50	钢筋混凝土构建筑		元/m3	300
	水泥方砖	元/m2	15	水塔	容积	元/m3	300-500
有线电视 迁移		元/户	150	高档组合 橱具		元/套	500
空调拆装	壁挂式	元/台	100一拖二150	热水器拆装	电 （燃气）	元/套	50
	柜机	元/台	200		太阳能	元/台	100-200

附表七

果树苗木砍伐移植补偿标准

分类		规格	单位	补偿标准 （元）	备注
乔 木	一般树木	φ3以下	棵	1-3	杨、柳、楝、榆、梧、 桐、槐、水杉、泡桐等
		φ3-18	棵	3-22
		φ18以上	棵	22
	观赏树木	φ3以下	棵	2-5	樟、榉、青桐、柏、松、 桂、枫、棕榈、广玉兰、 梅等
		φ3-10	棵	5-20
		φ10-15	棵	20-60
		φ15以下	棵	60
灌 木	绿篱	H60以下	棵	3-8	珊瑚、黄洋、女贞、冬青等
		H60以上	棵	8
	其它		棵	1-3	枸、槿、紫荆等
果 木	一般果木	φ3以下	棵	2-15	桃、梨、杏、柿、枇杷、枣、李、梅、石榴、无花果等
		φ3-20	棵	15-120
		φ20以上	棵	120
	名贵果木	φ3以下	棵	5-10	银杏等
		φ3-8	棵	10-20
		φ8-12	棵	20-50
		φ12以上	棵	50-200
花卉	木本	3年以下	棵	2-5	月季、茶花等
		3年以上	棵	5-10
	草本		m2	6
草坪			m2	2-5
竹			m2	10-20
藤本		3年以下	棵	4-10	葡萄、紫藤、蔷薇等
		3年以上	棵	10-20

1、此项补偿仅为果树苗木砍伐移植补偿费，果树苗木归被拆迁人所有。

2、果树苗木仅指宅基地范围内需要砍伐移植的树木（不包括突击密植等非正常苗木），宅基地范围以外的果树苗木补偿按土地管理规定计算。

3、胸径计算从地面以上1.3m处量算。