各镇人民政府，各街道办事处，各有关区（园）管委会，区各有关部门，区各直属单位：

现将《盐城市大丰区农村村民住房建设管理办法》印发给你们，请认真贯彻执行。

盐城市大丰区人民政府

                                     2023年8月9日

（此件公开发布）

盐城市大丰区农村村民住房建设管理办法

第一条 为进一步规范农村村民住房建设行为，引导农村村民节约集约利用土地资源，改善农村人居环境，优化村庄风貌，建设宜居宜业和美乡村，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《江苏省城乡规划条例》、《江苏省土地管理条例》、《盐城市城乡规划条例》、《省政府办公厅关于加强农村住房建设管理服务的指导意见》（苏政传发〔2019〕104号）、《关于加强和规范农村宅基地审批与管理工作的通知》（苏农经〔2020〕11号）、《关于加强和规范农村宅基地审批与管理工作的通知》（盐委农办〔2021〕5号）等相关法律、法规、规章和政策规定，结合本区实际制定本办法。

第二条 本办法适用于本区行政区域内农村集体土地上农村村民使用宅基地原址翻建、改扩建、异址新建住房。

第三条 农村村民住房建设，应当遵循规划先行、先批后建、一户一宅、相对集中的原则。

第四条 区人民政府组织领导本行政区域内农村村民住房建设管理工作。

镇人民政府根据法律、法规授权以及区人民政府有关部门的委托在本行政区域内负责农村村民住房建设管理工作，负责编制、报批村庄规划；负责审批本辖区农村村民宅基地，负责农村住房建设管理、监督巡查，负责对农村村民住房建设未取得乡村建设规划许可证或未按照乡村建设规划许可证规定进行建设的行为进行查处；负责农村建房的审核、设计指导；负责农村建房四至验线、高度及面积控制；负责农村房屋建设的安全和质量管理；牵头负责农村房屋建设的验收。

村民委员会协助和配合做好本行政村区域内农村村民住房建设管理和服务工作。

第五条 相关部门职责

区农业农村局：负责农村宅基地改革和管理工作；建立健全宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等管理制度；对建房户及享受建房面积的家庭成员进行农村集体经济组织成员资格认定进行指导；完善宅基地用地标准；指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，适时向自然资源部门通报农民建房新增建设用地需求；参与编制国土空间规划和村庄规划。

区自然资源和规划局：负责编制村庄建设用地的年度计划；负责指导村庄规划编制；负责指导镇充分利用村闲置存量建设用地；负责村庄建设用地审查及报批指导，涉及占用农用地的，指导镇依法办理农用地转用审批手续；负责审核乡村建设规划许可证和建设工程规划许可证；负责农村住房不动产登记。

区住房和城乡建设局：负责编制农房设计方案图集，免费提供农村村民选用；负责农房建设质量安全的技术指导和建筑工匠培训；负责农房建设与美丽宜居乡村、特色田园乡村建设的统筹协调；组织开展农房建筑抗震新技术、新工艺、新材料的技术研究与推广。

区财政局：支持镇加大对集中居住区、规划发展村庄点基础设施建设、公共配套设施的投入，负责政府投资农村基础设施、公共配套设施建设的资金使用指导和监督。

区行政审批局负责核发乡村建设规划许可证和建设工程规划许可证。

区城市管理局（综合行政执法局）、交通运输局、水利局、应急管理局、审计局、生态环境局等部门应根据各自职能履行相关职责。

第六条 农村村民住房建设用地实行计划管理。镇应当优先安排农村村民住房建设用地计划指标，保障村民住房建设用地需求。新建农村住房要优先利用规划发展村庄内的空闲地、闲置宅基地和未利用地。

第七条 从严控制农村住房建筑体量，建筑层数一般不得超过三层；住房层高宜为3米-3.6米，不应超过 3.6米，净高不宜低于 2.5 米；人均耕地不足一亩的村庄每户宅基地不超过135平方米，人均耕地大于一亩的村庄每户宅基地不超过200平方米。单户住宅（平房）建筑面积原则上不大于180平方米，单户住宅（楼房）建筑面积原则上不超过285平方米。

地面标高、檐口及屋脊标高由镇根据实际情况确定，并应与毗邻建筑相协调。在宅基地范围内，若需要设立围墙的，不得妨碍公共通道、管线等公共设施，不得影响相邻房屋的通风和采光。

第八条 农房设计要遵循安全、经济、实用、美观的原则，满足国家和省、市相关建筑设计规范和抗震设防要求。鼓励在新址上建设农房的农村村民对地基地质情况进行必要的地质勘察验证，确保农房建设的安全性。农村村民自建住房可选择使用通用图集，也可以委托具备相应资质的设计单位或有执业资格的个人（以下简称设计人）进行设计。

第九条农村村民申请建设住房，应当依法办理宅基地批准手续；农村村民在乡、村庄规划区内农村集体土地上自建住房的，应当依法办理乡村建设规划许可证；农村村民在城市、镇规划区内农村集体土地上自建住房的，应当依法办理建设工程规划许可证。

农村村民办理上述手续后应当严格按照批准内容进行建设。

第十条符合下列条件的农村村民可以以户为单位申请宅基地：

（一）宅基地申请符合农村村民一户只能拥有一处宅基地规定的；

（二）符合国土空间规划；

（三）符合本办法第七条规定的宅基地面积标准；

（四）法律法规规章规定的其他条件。

第十一条规划发展村庄内的农村村民可以申请原址翻建、改扩建、异址新建住房。

一般村庄内的农村村民，原则上不得在本村庄内申请新增宅基地建房，可到规划发展村庄内申请异址新建住房。经鉴定为C、D级危房、经镇认定为老旧房屋（2000年前（含）建设）有改善需求的农户可以申请在宅基地范围内原址翻建、改扩建住房。

搬迁撤并类村庄内的农村村民，原则上不得原址翻建、改扩建、新建住房，可到规划发展村庄内申请异址新建住房。经鉴定为C、D级危房的农户可以按照“ 原址、原面积”的原则申请翻建住房。

在镇总体规划确定的城镇规划范围内的集体土地上村民住房经鉴定为C、D级且不能统一安置的，可以申请原址翻建住房。

第十二条凡符合条件的农村村民申请宅基地的，提交以下材料：

（一）《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》

（二）《农村宅基地使用承诺书》

（三）法律法规规章规定的其他材料。

申请乡村建设规划许可证及建设工程规划许可证的，应提交以下材料：

（一）宅基地使用证明或者房屋权属证明；

（二）建设工程设计方案；

（三）新建住宅相关图件及房屋用地四至图；

（四）国土部门书面意见；

（五）村民委员会意见；

（六）法律法规规章规定的其他材料。

第十三条村委会收到农户申请表、提交村民代表会议讨论通过后，将申请理由、拟用地理位置和面积、拟建房层高和面积等情况在本村村务公开栏公示。公示期不少于10日，公示无异议或异议不成立的，由村委会开展材料初审。

第十四条村委会重点审查村集体经济组织成员资格、拟用地建房是否符合村庄规划、是否征求了用地建房相邻权利人意见等。初审通过的，由村委会在农户申请表上签署意见并填写《农村宅基地和建房（规划许可）审批表》后，连同村民申请材料、村民会议讨论记录、公示照片，一并报送镇人民政府。

第十五条镇人民政府设立受理窗口统一接收农户申请材料和其所在村提交的相关资料后，应当自收到村民申请建房相关材料之日起7个工作日内组织相关部门进行现场勘查，按照职责分工对申请事项进行联合审查。农业农村部门负责审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房（规划许可）申请是否经过村级审核公示等，并综合各部门意见提出审批建议。

区自然资源和规划局负责审查用地建房是否符合国土空间规划（村庄规划）、用途管制等要求；其中涉及占用农用地的，应在办理农用地转用审批手续后，出具规划许可技术审查意见；使用原有宅基地进行农村村民住房建设的，在符合国土空间规划（村庄规划）及有关规定的情况下，出具规划许可技术审查意见。

区行政审批局核发乡村建设规划许可证和建设工程规划许可证。

涉及林业、水利、电力、公安、房屋建设等部门的要及时征求意见。

第十六条农村村民申请宅基地时有下列情形之一的，不予批准：

（一）不符合农村村民一户只能拥有一处宅基地规定的；

（二）不符合宅基地规定面积标准的；

（三）不符合国土空间规划的；

（四）占用永久基本农田或占用农用地未按规定办理审批

手续的；

（五）出卖、出租、赠与住宅后再申请宅基地的；

（六）依法被收回土地使用权的；

（七）经批准易地建房，拒绝将原宅基地交还村集体的；

（八）法律法规规章规定的其他情形。

农村村民申请乡村规划建设许可或建设工程规划许可，有下列情形之一的，不予批准：

（一）未按规定提交合法有效的申请材料的；

（二）不符合控制性详细规划和规划条件的；

（三）占用农用地未按照规定办理农用地转用审批手续的。

第十七条 宅基地审批与建设规划许可涉及申请人与相邻权人之间重大利益关系的，应当按照《行政许可法》规定主动履行听证程序，并根据听证笔录作出行政许可决定。

根据各部门联审结果，由镇人民政府对农民宅基地申请进行审批，10个工作日内出具《农村宅基地批准书》或作出不予许可决定；区行政审批局10个工作日内核发规划许可证或作出不予许可决定。

第十八条镇人民政府应当通过政务大厅公开农村村民住房建设的申请条件、申请资料目录、申请受理机关、审批机关、审批权限、审批程序、审批时限以及农村村民住房建设年度用地计划，并定期公布审批情况。

第十九条建房户开工前应向镇人民政府申请划定宅基地用地范围和建筑范围。镇人民政府应当在5个工作日内组织相关部门会同村民委员会到现场进行免费定位丈量放线。

第二十条建房户应委托具有相应资质的建筑施工企业或具有相应技能的农村建筑工匠（以下简称施工方）施工，签订施工合同，明确质量安全责任、质量保修期限和双方权利义务。建房户可以委托具备相应资质的监理单位或者相应资格的监理人员（以下简称监理人）对住房建设进行监理。建房户对农房质量安全负总责，承担建设主体责任。农房设计、施工方、监理人、材料供应等单位或个人分别承担相应的质量和安全责任。

第二十一条建房户在办理审批手续时，应与施工方同时向镇农村住房建设管理机构递交安全文明施工承诺书，确保在施工过程中不破坏已建成的周边建（构）筑物和公共基础设施，确保工地现场的建筑垃圾及时清运到指定地点，生活污水管道确保接入村庄污水管网。

第二十二条施工方必须遵守有关法律法规、施工操作规程和施工技术标准，鼓励购买建筑施工意外伤害保险，应当使用合格的建筑材料和构件，严格按照施工图纸施工，确保施工质量和安全。

第二十三条 镇人民政府应当建立农村村民住房建设动态巡查制度，加强对农村村民住房建设过程中各环节的安全检查，对发现的问题应及时告知建房户并要求整改。

第二十四条 农户建房完工后，镇人民政府应当组织相关部门进行验收，实地检查农户是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照批准面积和规划要求建设住房，验收合格后出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》。

第二十五条农村村民在住房建设过程中，有违反《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《江苏省城乡规划条例》、《江苏省土地管理条例》等相关法律、法规的，依法追究相应法律责任。

第二十六条 在农村住房建设管理过程中，由于管理不善、监管不力，造成重大质量事故、重大群体性事件的，应依法追究相关责任人责任。

第二十七条 在农村住房建设管理工作中滥用职权或徇私舞弊，构成违纪的，由纪检监察机关负责处理；涉嫌违法犯罪的，移交司法机关处理。

第二十八条本办法由大丰区住房和城乡建设局会同自然资源和规划局、农业农村局负责解释，本办法自2023年9月10日起施行，本文件有效期5年。如与上级文件不一致，以上级文件为准。

附件：1.农村宅基地和建房（规划许可）申请表

2.农村宅基地使用承诺书

3.农村宅基地和建房（规划许可）审批表

4.乡村建设规划许可证

5.建设工程规划许可证

6.农村宅基地批准书

7.农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表

8.盐城市大丰区农村宅基地和建房（规划许可）审批流程

附件1

农村宅基地和建房（规划许可）申请表

附件2

农村宅基地使用承诺书

因（1、分户新建住房  2、按照规划迁址新建住房  3、原址改、扩、翻建住房  4、其他）需要，本人申请在镇村（居）组使用宅基地建房，现郑重承诺：

1、本人及家庭成员符合“一户一宅”申请条件，申请材料真实有效；

2、宅基地和建房申请经批准后，我将严格按照批复位置和面积动工建设，在批准后    月内建成并使用；

3、新住房建设完成后，按照规定日内拆除旧房，并无偿退出原有宅基地。

如有隐瞒或未履行承诺，本人愿承担一切经济和法律责任。

承诺人：    

年     月     日

附件3

农村宅基地和建房（规划许可）审批表

附件4

附件5

附件6