为了公共利益需要，按照盐城市大丰区国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划以及盐城市大丰区2020年国民经济和社会发展计划等要求，盐城市大丰区人民政府拟对大新1-7村地块旧城区改建项目范围内的房屋实施征收，并于2020年9月15日发布了《关于公布大新1-7村地块旧城区改建项目房屋征收补偿方案并征求意见的公告》。根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十一条第一款规定，现将该项目征收补偿方案征求意见情况及根据公众意见修改的情况公示如下：
一、征求意见情况
截止2020年10月15日，共收到相关书面、传真等反馈意见16件。
主要反映：一是关于未登记建筑的认定问题；二是关于被征收房屋价值的问题；三是关于房屋征收搬迁补偿、临时安置补偿、误工补助等补偿标准低的问题；四是关于要求在改建地段进行产权调换的问题；五是关于合法院落和空地的补偿问题；六是关于产权调换的安置房面积和安置房价格结算的问题；七是关于土地使用权类型的问题；八是关于住宅楼现状面积与房屋所有权证登记面积不一致的问题；九是关于“住改非”房屋要求安置商业用房的问题；十是关于阳台、车库的补偿标准与住宅房屋不一致的问题；十一是关于要求安置在景尚名城的问题。
1、关于未登记建筑的认定问题，方案第五条“征收补偿与安置”中第（五）项作了规定。
2、关于被征收房屋价值的问题，由依法确定的房地产价格评估机构按照国家、省、盐城市、大丰区有关规定评估确定。
3、关于房屋征收搬迁补偿、临时安置补偿、误工补助等补偿标准低的问题，该项目的搬迁补偿、临时安置补偿、误工补助按照盐城市大丰区相关征收政策文件规定执行。
4、关于要求在改建地段进行产权调换的问题，根据房屋征收的国家和省、市、区文件规定，因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择房屋产权调换的，应当提供改建或者就近地段的房屋。本地块提供的康馨雅苑安置房，属于就近安置，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条第三款的规定。
5、关于合法院落和空地的补偿问题，由房地产价格评估机构依法评估确定。
6、关于产权调换的安置房面积和安置房价格结算的问题，方案第五条“征收补偿与安置”中第（四）项第一款“房源情况”中已作了明确。
7、关于土地使用权类型的问题，土地使用权类型以《国有土地使用证》登记的类型为准。
8、关于住宅楼现状面积与房屋所有权证登记面积不一致的问题。《大丰市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（大政发〔2012〕9号）第二十二条规定，被征收房屋权属、面积和用途依据《房屋所有权证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》和身份证明等合法证件确定。该地块的住宅楼已委托有资质的测绘机构对房屋面积进行了测绘，测绘面积大于房屋所有权证登记面积的，被征收房屋合法建筑面积以测绘面积为准。
9、关于“住改非”房屋要求安置商业用房的问题，被征收房屋用途依据《房屋所有权证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》等合法证件确定，提供与原房屋用途相一致的安置房予以安置符合相关法律法规的规定。
10、关于阳台、车库的补偿标准与住宅房屋不一致的问题，阳台、车库的补偿由房地产价格评估机构依法评估确定。
11、关于要求安置在景尚名城的问题，方案第五条“征收补偿与安置”中第（四）项第一款“房源情况”中已明确该地块安置房源为康馨雅苑、润富花园南侧地块安置点。
二、关于实施方案修改情况
根据收到的意见和建议，结合项目实际，现对《大新1-7村地块旧城区改建项目房屋征收补偿方案》（征求意见稿）部分内容进行修改，具体为：
《大新1-7村地块旧城区改建项目房屋征收补偿方案》（征求意见稿）公示后，根据房屋所有权人意愿和申请，已签约568户。对方案中第一条“征收范围”中“该项目征收房屋现状面积约为8.45万m2，征收范围内涉及住宅约794户、非住宅约2个”修改为“该项目征收房屋现状面积约为3.2万m2，征收范围内涉及住宅约226户、非住宅约2个。”
对方案中第五条“征收补偿与安置”中第（四）项第一款“房源情况”中“康馨雅苑500套”、“润富花园150套”修改为“康馨雅苑400套”、“润富花园90套”。
对方案中第五条“征收补偿与安置”中第（四）款第一项“房源情况”中增加“规划用途为商业的房屋：达惠花园13间。商业性质安置房屋的结算价格由该项目依法确定的房地产价格评估机构评估确定”。
对方案中第五条“征收补偿与安置”中第（四）款第二项“选择安置房的条件”中增加“规划用途为商业的房屋：被征收人在选择安置房时，选购的安置房面积不得超过被征收合法建筑面积20m2。”
《大新1-7村地块旧城区改建项目房屋征收补偿方案》（征求意见稿）中其余内容均符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》及相关政策规定，不作修改。
综上，现将修改后的《大新1-7村地块旧城区改建项目房屋征收补偿方案》依法予以公示。
附：《大新1-7村地块旧城区改建项目房屋征收补偿方案》
盐城市大丰区人民政府
2020年11月9日
附件：
大新1-7村地块旧城区改建项目
房屋征收补偿方案
为依法实施大新1-7村地块旧城区改建项目范围内的房屋征收，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）的合法权益，保证房屋征收工作顺利推进，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》等有关规定，特制定该项目房屋征收补偿方案如下：
一、征收范围
具体范围见盐城市大丰区自然资源和规划局认可的大新1-7村地块房屋征收红线图（附图）。
该项目征收房屋现状面积约为3.2万m2，征收范围内涉及住宅约226户、非住宅约2个。
二、征收单位
房屋征收部门：盐城市大丰区住房和城乡建设局。
房屋征收实施单位：盐城市大丰区国有土地房屋征收服务中心、盐城市大丰区丰诚房屋征收服务中心、盐城市大丰区锦泰房屋征收服务中心、盐城市盐阜房屋征收服务中心。
三、征收补偿依据
《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）、《江苏省贯彻实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>若干问题的规定》（苏政发〔2011〕91号）、《盐城市国有土地上房屋征收与补偿办法》（盐政发〔2011〕210号）、《大丰市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（大政发〔2012〕9号）、《盐城市大丰区国有土地上住宅房屋征收补偿资金结算凭证安置实施办法（试行）》（大政规发〔2020〕2号）及相关配套政策文件等规定。
四、征收时间
具体征收时间自《房屋征收决定公告》发布之日起至征收结束止。具体签约期限以房屋征收部门在现场发布的相关公告为准。
五、征收补偿与安置
(一)征收补偿方式
补偿方式为货币补偿和房屋产权调换两种，结算凭证是补偿方式的一种补充形式，由被征收人自行选择。一经选定不得更改。资金结算凭证补偿方式按照《盐城市大丰区国有土地上住宅房屋征收补偿资金结算凭证安置实施办法（试行）》（大政规发〔2020〕2号）文件执行。
(二)征收补偿标准
被征收房屋房地产权属、面积和用途依据《房屋所有权证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《不动产权证书》和身份证明等合法证件确定。
房屋征收部门依法对被征收人实行补偿，具体包括：
1、被征收房屋价值补偿费
由依法确定的房地产价格评估机构按照国家、省、盐城市、大丰区有关规定评估确定。
对住宅及生产办公等用房未经规划行政主管部门批准而改变房屋使用性质的，仍按原使用性质评估补偿。但对取得工商营业执照一年以上并持续经营至今的，对其实际用于经营的合法建筑面积部分可参照营业用房评估价测算。具体补偿标准为：取得工商营业执照一年以上并持续经营至今、依法纳税和缴纳相关规费的，按照营业用房评估价的30%计算，往后每多一年再增加2个百分点的补偿，给予最高不超过营业用房评估价的80%补偿。最低补偿金额不低于原使用性质房屋评估补偿金额的110%。
2、搬迁补偿费
搬迁补偿费按被征收房屋合法建筑面积计算，具体标准：
(1)住宅房屋每平方米10元，不足500元的补足500元；
(2)办公、教学等用房每平方米10元；
(3)仓库、生产及营业性用房每平方米15元，特殊生产设备拆装、搬迁的补偿费用可由征收当事人协商，也可由评估机构评估确定。
征收住宅房屋被征收人选择产权调换的，搬迁补偿费增加一倍计算，并按补偿协议约定一次性结清。
3、临时安置补偿费
被征收人自行过渡的，应当给予被征收人临时安置补偿费。临时安置补偿费以被征收房屋合法建筑面积按月计算，临时安置不足一个月的，按足月给予计算补偿。具体标准为每月每平方米10元。
实行货币补偿或产权调换现房安置的，给予被征收人6个月的临时安置补偿费；实行产权调换期房安置的，自被征收人搬家让房时起，至产权调换房屋交付时止，按实际过渡期限给予临时安置补偿费。产权调换过渡期一般不超过18个月。因征收人的责任延长过渡期限的，从逾期之月起，延长时间在12个月以内的，增付一倍临时安置补偿费；延长时间超过12个月的，自超过之月起增付二倍临时安置补偿费。
4、误工补助费
对住宅房屋一次性补助500元/户。
5、停产停业损失补偿费
（1）因征收非住宅房屋造成停产停业损失的，应当给予被征收人补偿，具体补偿金额由征收当事人协商确定，协商不成的，由评估机构根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素评估确定。
房屋被征收前的效益原则上按照房屋征收决定作出前3年的平均效益计算；不满3年的，按照实际年限计算。根据企业平均效益与企业所得税纳税额密切相关的实际情况，以会计核算及其他有关资料为依据，停产停业损失按房屋征收决定作出前3年的企业所得税平均数的3倍计算；不满3年的，按照实际年限企业所得税平均数的3倍计算。
结合我区实际情况，营业用房、办公性质的停产停业期限以6个月计算，其他非住宅停产停业期限参考国家规定小、中、大企业规模建设周期，原则上分别为12、15、18个月计算。
对于无法以所得税计算的，停产停业损失按被征收房屋货币补偿金额的3%-5%计算。
给予停产停业损失补偿的被征收房屋应当同时符合以下条件：
①具有土地、房屋权属证明，或者经大丰区人民政府组织有关部门依法认定为合法建筑；
②被征收房屋作为生产经营场所的，经营者应当持有合法、有效的工商营业执照、税务登记证以及其他有关许可证件；
③因房屋被征收造成停产停业损失的。
法律、法规和省、盐城市人民政府另有规定的，从其规定。
（2）被征收人擅自将住宅房屋改变为经营性用房的，征收时不给予停产停业损失补偿；擅自改变非住宅房屋用途的，按照原用途计算停产停业损失。
被征收房屋于2010年7月1日前已经改变为经营性用房，并取得工商营业执照、持续营业1年以上的，根据实际经营年限（以工商营业执照为准）按比例进行补偿：满一年的，给予停产停业损失评估价10%的补偿，以后每多一年再增加5个百分点的补偿；满15年以上的，给予80%的补偿。
6、装饰装修、附属设施、花卉树木等补偿费
被征收房屋装饰装修、附属设施、花卉树木、机械设备的搬迁损失等价值，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以依法委托房地产价格评估机构通过评估确定。
（三）补助和奖励
1、补助
（1）征收住宅房屋被征收人选择货币补偿的，按被征收房屋合法建筑面积给予每平方米1200元的一次性补助。被征收人选择产权调换的，实际选购的安置房面积没有达到被征收房屋合法建筑面积的，不足部分给予每平方米1200元的一次性补助。
（2）征收住宅房屋被征收人及户籍内家庭成员（指配偶、直系亲属及有合法收养关系、监护关系的人员等）身患重大疾病、残疾和低保对象需要给予照顾的，可适当给予补助。补助对象及补助标准经征收现场公示无异议后给予支付。符合补助条件的对象，一人只享受一次。
具体补助标准为：①疾病补助：根据有效医院证明，重大疾病（癌症、白血病、尿毒症、系统性红斑狼疮、重大器官移植）补助10000元；其他类疾病（在征收决定发布后医院证明未愈，且一次性治疗自费超过1万<含1万>的贫困家庭）补助5000元。②残疾补助：持有残疾证被认定为残疾的，一、二级残疾，补助10000元；三、四级残疾，补助5000元。军人持有1-5级残疾证的，补助10000元；持有6-10级残疾证的，补助5000元。③贫困补助：根据民政部门有效证件，对三无户（无收入来源、无赡养关系、无劳动力）、五保户、低保家庭补助10000元；对特困职工（需提供区总工会有效证件）、低保边缘人群（需提供区民政局有效证件）补助5000元。
2、奖励
被征收人在签约期限内签约并按照约定搬家让房的，给予奖励，具体标准为：按被征收房屋合法面积累进计算，被征收房屋合法面积在45m2以下的（含45m2），按照500元/m2计算；45m2以上90m2以下部分按照250元/m2计算；被征收房屋合法面积在90m2以上的，90m2以上部分按照120元/m2计算。
被征收人在协议约定的搬迁期限内未搬迁让房的，在补偿金额中扣除奖励。对房屋征收部门报请人民政府作出补偿决定的被征收人，不享有奖励。
（四）安置房
1、房源情况
（1）规划用途为住宅的房屋
康馨雅苑400套。安置房均价为6000元/ m2，安置房面积超过征收合法建筑面积10m2 (含10m2)以内的,按安置均价6000元/ m2结算；超过征收合法建筑面积10m2-20m2(含20m2)的部分，按均价6300元/m2结算；超过征收合法建筑面积20m2以上部分的结算价格由该项目依法确定的房地产价格评估机构评估确定；储藏室价格2400元/m2。
润富花园南侧地块安置点90套。安置房均价为6200元/ m2，安置房面积超过征收合法建筑面积10m2 (含10m2)以内的,按安置均价6200元/ m2结算；超过征收合法建筑面积10m2-20m2(含20m2)的部分，按均价6500元/m2结算；超过征收合法建筑面积20m2以上部分的结算价格由该项目依法确定的房地产价格评估机构评估确定；储藏室价格2480元/m2。
安置房源及层次差价以现场公布资料为准。项目最终提供选择的房源套数与实际签约数相一致。
(2)规划用途为商业的房屋
达惠花园13间。商业性质安置房屋的结算价格由该项目依法确定的房地产价格评估机构评估确定。
2、选择安置房的条件
规划用途为住宅的房屋：被征收人在选择安置房套型面积时原则上只能选择一套，如选购两套及两套以上的，超面积部分不得超过50m2。
规划用途为商业的房屋：被征收人在选择安置房时，选购的安置房面积不得超过被征收合法建筑面积20m2。
3、安置房选择顺序
安置房的选择按被征收人腾空房屋交付拆除的先后顺序，先交的先选，选完为止。
（五）未登记建筑的补偿
对征收范围内未经登记的建筑，在房屋征收决定作出前，由有关部门依法进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑的依法给予补偿；对认定为未超过批准期限的临时建筑的，按剩余使用期限分摊的建造成本给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，一律不予补偿。规划部门在发放临时建设工程规划许可证时，已注明在批准期限内因城市建设需要无偿拆除的，不予补偿。
（六）征收最低补偿
征收个人住宅，被征收人仅有一处住房且获得的货币补偿金额（不含搬迁补偿费、临时安置补偿费、奖励和补助）低于征收最低补偿标准的，经公示，对符合条件的，按照本区征收补偿最低标准对被征收人给予补偿。
自2005年3月1日以后,因析产或交易行为导致单户房屋建筑面积低于30m2的,不执行最低补偿政策。
（七）被征收房屋计户方法
1、征收私有住宅房屋、非住宅房屋，凭房屋所有权证计户。
2、租住直管公房，凭公有住房租赁证计户。
（八）住房保障
征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，或者被征收人获得征收补偿后仍然符合申请购买经济适用住房、申请住房租赁补贴、租赁公共租赁住房条件的，应当按照盐城市大丰区住房保障的有关规定给予住房保障。
六、征收评估
按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《国有土地上房屋征收评估办法》（建房﹝2011﹞77号）、《江苏省贯彻实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>若干问题的规定》（苏政发﹝2011﹞91号）、《盐城市国有土地上房屋征收与补偿办法》（盐政发﹝2011﹞210号）、《盐城市国有土地上房屋征收评估管理暂行办法》（盐房管﹝2011﹞144号）和《大丰市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（大政发﹝2012﹞9号）、《大丰市国有土地上房屋征收评估管理暂行办法》（大建﹝2012﹞19号）规定执行。
七、补偿协议
房屋征收部门与被征收人就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。
补偿协议订立后，当事人应当按协议约定履行应尽义务，一方当事人不履行补偿协议约定义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。
（一）被征收人选择产权调换
被征收人选择房屋产权调换的，用于产权调换的购房款由房屋征收实施单位直接支付给安置房建设单位。补偿费大于购房款的差额部分由房屋征收实施单位与被征收人按照补偿协议约定结清。如遇补偿款不足购房款情况，由被征收人依法向安置房建设单位缴款结清。结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价后，产权调换房屋产权归被征收人所有。
（二）被征收人选择货币补偿
选择货币补偿的被征收人在补偿协议约定期限内搬家让房的，房屋征收实施单位在补偿协议约定期限内向被征收人支付房屋征收补偿费。
选择结算凭证安置的住宅房屋被征收人，具体使用办法和奖励标准按照《盐城市大丰区国有土地上住宅房屋征收补偿资金结算凭证安置实施办法(试行)》（大政规发〔2020〕2号）执行。被征收人持结算凭证购房，按照规定给予政策奖励，具体奖励为持结算凭证购买本区行政区域内新建商品住房且购房使用凭证金额达80％及以上的，给予凭证金额10％的奖励；持结算凭证购房金额不足凭证金额80％的，给予结算凭证实际使用金额10％的奖励。结算凭证自开具之日起，有效期为24个月。超过24个月结算凭证自动失效，被征收人只能按照原货币补偿相关政策规定按实结算征收补偿款（不计利息）。
选择货币补偿不选择结算凭证安置方式的住宅房屋被征收人，如在本区行政区域内自行购买二手住房（含车库、储藏室等配套用房）的，奖励参照结算凭证安置方式执行，即自被征收人将被征收房屋腾空交付之日起12个月内购买二手住房并办理不动产权证的，被征收人购房金额达被征收房屋货币补偿金额80％及以上的，给予被征收房屋货币补偿金额10％的奖励；被征收人购房金额不足被征收房屋货币补偿金额80％的，给予实际使用金额10％的奖励。
八、补偿决定
房屋征收部门与被征收人在房屋征收部门现场发布的公告确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请大丰区人民政府作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
九、强制执行
征收补偿决定作出后，被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由大丰区人民政府依法申请人民法院强制执行。
十、其他事项
被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。
被征收人须保持被征收房屋完好，房屋门窗、装饰装潢、附属物等已补偿的项目不得私自拆除，涉及专业部门拆除的水、电、燃气等在被征收人结清水费、电费和燃气等费用后，由专业部门负责拆除。擅自拆除造成损失的，在补偿费中予以扣除。
征收实施单位和拆除施工单位应遵守《文物保护法》、《环境保护法》等相关法律法规，并接受有关行政执法单位监督。
本方案未尽事宜以现行国有土地上房屋征收的法规、政策及文件规定为准。
大新1-7村房屋征收红线图.docx