[主持人]听众朋友，中午好！您现在收听的是调频95.1兆赫大丰人民广播电台的《政风热线》直播节目，我们今天的话题是关于“提升物业管理水平，优化住宅小区人居环境”等方面的，应邀走进直播室，在空中为朋友们服务的是区住房和城乡建设局副局长刘宾同志，区物管办主任吴琛琛同志。

[主持人]刘局长，您好！

[刘局长]主持人，您好！听众朋友，中午好！很高兴能在《政风热线》节目里和大家见面，真诚地感谢大丰人民广播电台的编导和主持人为我们架起了这个沟通的桥梁。

[主持人]刘局长，今年以来我区城市建设和新型城镇化建设不断加快，城乡面貌发生了深刻变化，请您简单地给我们的听众朋友介绍一下这方面情况，好吗？

[刘局长]今年以来，在区委、区政府的正确领导下，区住房和城乡建设系统坚持稳中求进，推进城乡提质，努力开创住房和城乡建设事业高质量发展新局面，各项工作进展顺利，取得了较好成绩。今年1-10月份，区住房和城乡建设系统坚持稳中求进，创新创业，推进城乡提质发展。一是城建重点工程加快建设。17项城建重点工程已完成投资26.5亿元。加快斗龙港生态组团建设，“只有爱”戏剧幻项目加快推进，年底前竣工投入公演。威尔士广场主体结构已竣工，进入内装修阶段。吾悦广场完成金街主体结构施工，新时代大道道路绿化、中分带和侧分带绿化已竣工，背景林正在施工。二是截污控源力度加大。投资1.6亿元的工农路、人民北路和沿滨苑等12个小区截污控源工程加快建设，铺设雨污水管道13.5公里，完成工程量的90%以上。三是棚户区改造有序实施。已完成荣海市场、高铁站前广场等地段642户搬迁，拆除房屋建筑面积13.1万平方米。四是农房改善加快推进。截至目前，全区完成改善农房4149户，其中进城入镇1536户（已退宅536户），在规划发展村庄就地新建翻建开工423户、竣工291户，新建集中居住点开工2190户、竣工1678户。在前期农房改善意愿调查结果的基础上，结合“不忘初心、牢记使命”主题教育，动员全区80个部门和镇（区、街道）13000多名机关干部和职工对近20万户农户开展进村入户大走访，进一步倾听呼声、了解民意、核准信息，让农民群众充分享有知情权、参与权、选择权和监督权。委托高资质规划设计单位对村庄整体风貌、建筑风格、村口标识、节点小品等进行创意设计，将盐文化、麋鹿文化、渔港文化、产业文化、历史文化、红色文化融入农房改善。五是安全管理持续加强。委托第三方机构专家参与安全检查，对在建建设工程项目共组织2次综合大检查，“三宝”（安全帽、安全带、安全网）、起重机械、消防安全、隐患集中整治等4次专项检查，10次不定期巡查，共发出停工通知单42份，整改通知书256份，整改率达100%。对全区天然气门站、储配站、石油液化气储配站、石油液化气供应站、汽车加气站等17个燃气场站及燃气管道设施等生产环节进行安全隐患全面排查，共检查出燃气安全隐患问题122处，已整改到位。

[主持人]谢谢，收音机前的听众朋友，如果你对物业管理方面有什么意见和建议或者投诉的话，欢迎拨打我们的热线83512020，走进直播室。好，有听众打进我们的热线了。喂，这位听众朋友，你好！

[热线电话]你好。吴主任，我家住在大丰健康小区，听说现在老小区可安装电梯了，请问我们要到哪里办申请手续啊，具体要走哪些程序？

[吴主任]《盐城市市区既有住宅增设电梯工作实施方案》已于2019年6月11日印发，根据该方案规定：小区增设电梯，首先要明确既有住宅增设电梯的实施主体。其实施主体为所在单元的全体业主。全体业主可以推选业主代表作为代理人负责办理增设电梯事项，也可以书面委托建筑施工单位、电梯制造单位、电梯安装单位等第三方代为办理。其次要达到本幢住宅专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总户数三分之二以上的业主同意，并经增设电梯所在单元的全体业主一致同意。拟占用业主专有部分的，还应当征得该专有部分业主的同意。然后，委托有资质的房屋安全鉴定机构对拟增设电梯的建筑物安全进行鉴定。委托有资质的设计单位编制符合建筑设计、结构安全、消防安全和特种设备等相关规范、标准的既有住宅增设电梯方案（含管线迁移改造方案）。最后向所在地社区居委会报告增设电梯事项。社区居委会在收到增设电梯申请后将既有住宅增设电梯方案（含管线迁移改造方案）在拟增设电梯楼幢的所有单元楼道口、小区公示栏等醒目位置公示10 天，公示期间无异议的，申请人填写《既有住宅加装电梯申请表》，向行政服务中心住建局窗口提出书面申请。

[热线电话]吴主任，你好。我是香格里拉小区的，去年6月份拿了房子一直没有住进去，为什么物业公司还要跟我收物业费？

[吴主任]物业企业是对房屋及配套的设施设备和相关场地等共用部位、共用设施设备进行维修、养护、管理。不因业主不居住不收费。《大丰市物业服务收费管理实施办法》规定因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，业主也应按合同约定标准全额缴纳物业服务费。

[热线电话]吴主任，你好。收物业费有什么标准，我们大丰最高能收多少钱？

[吴主任]2013年，我们大丰出了《大丰市物业服务收费管理实施办法》，物业服务收费根据物业的性质和特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅的前期物业服务收费实行政府指导价；业主大会或业主代表大会成立后，物业服务收费是否实行政府指导价由业主大会或业主代表大会决定；非普通住宅实行市场调节价。

我区普通住宅物业服务政府指导价收费标准分为五个档次，随着服务标准的提高分别为：0.2元/平方米.月，0.3元/平方米.月，0.4元/平方米.月，0.6元/平方米.月，0.8元/平方米.月，可上下浮动20%。另外物业企业代收代交的公共能耗费按实收取，单独列账。

[热线电话]吴主任，你好。我是大坂城的，我家的房屋屋顶漏水，怎样才能用维修资金修房子？

[吴主任]住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。需经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过。我局是维修资金的代管部门。符合要求的，可持房产证、维修资金专用收据、使用方案、分摊明细、业主通过证明等申请材料来我局物管办办理。维修结束后凭竣工验收报告、施工合同、发票等到我局财务科办理资金拨付。

[热线电话]吴主任，你好。现在有不少人在小区搭违章，物业公司保安就叫他们不弄但还是没有效果，物业公司在小区到底在小区管什么？

[吴主任]物业服务企业被业主聘请后对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。业主若有违建等侵犯其他业主合法权益的行为，物业企业及受侵害的业主应及时制止，无法制止的，上报执法部门。

[热线电话]吴主任，你好。我们小区想成立业委会，到哪里办？

[吴主任]根据《江苏省物业管理条例》第三章，物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的或者物业管理区域内业主已入住户数的比例达到百分之五十以上的。符合召开业主大会，选举业委会的条件。符合条件的小区，建设单位或者十人以上的业主公开联名向街道办事处（乡镇人民政府）提出筹备业主大会的申请，由街道办事处（乡镇人民政府）组织成立首次业主大会筹备组，召开首次业主大会 。

[热线电话]吴主任，你好。我们小区物业做得不好，我们想换物业公司，应该怎么做？

[吴主任]选聘和解聘物业服务企业由全体业主共同决定，《物权法》规定应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意可解聘物业企业。物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会会议，决定选聘或者续聘物业服务企业，将决定书面告知物业服务企业、物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府），并在物业管理区域显著位置公告。 

[热线电话]吴主任，你好。我们在小区地下停车场停车，怎么物业公司还要收费，不是收过物业费了吗？

[吴主任]《江苏省物业服务收费管理办法》规定物业服务收费包括物业公共服务费、汽车停放费和其他服务费。物业公共服务费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定，在物业管理区域内为业主或者物业使用人提供具有公共性和普遍性的物业基本服务收取的费用。物业公共服务费按房屋建筑面积计收。汽车停放费，是指物业管理区域内用于车位、车库的公共设施设备运行的能耗及维护、保洁、秩序维护、管理服务人员费用以及法定税费等费用。我区按照车位产权归属有不同的收费标准。

[主持人]好，欢迎继续收听《政风热线》，听众朋友，今天我们请到的嘉宾是区住房和城乡建设局副局长刘宾，区物管办主任吴琛琛。您如果有关于物业管理方面的问题请直接与刘局长和吴主任交流。

[热线电话]吴主任，你好。我们小区比较老，去住建局查说没有交维修资金，房子漏水哪个部门管？

[吴主任]住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。由业主在购房时自行缴纳。

若业主未缴纳维修资金，房屋漏水应该由业主自行维修。另由于楼顶屋面属于共用部位，建议在社区居委会的协调组织下，由该楼栋或单元全体业主共同筹集资金、确定维修方案维修屋面。

[热线电话]吴主任，你好。请问物业公司提前收物业费有什么依据？

[吴主任]根据《江苏省物业管理条例》，物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业服务费用，但是预收物业服务费用的期限最长不得超过一年。

[热线电话]吴主任，你好。人防车位可以出租业主使用吗，出租费用是多少？

[吴主任]根据《江苏省物业管理条例》人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，出租的租赁期限不得超过三年，不得将停车位出售、附赠。我区2018年出台《关于明确住宅小区汽车停车位（库）租金标准等有关事项的通知》人民防空工程平时用作停车位的，其租金试行政府指导价，租金标准每月每个车位最高不超过170元。汽车停放服务费每月每个车位最高不超过20元。

[热线电话]吴主任，你好。业主转让房屋所有权时，维修资金是否可以退还给业主？

[吴主任]不可以。业主转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。因房屋拆迁或者其他原因造成住房灭失的，维修基金账面余额将按业主缴交比例退还给业主。

[热线电话]吴主任，你好。大丰现在维修资金按什么标准收？

[吴主任]交存专项维修资金时间以商品房合同备案时间为准，2015年4月1日之前备案的商品房合同仍按老标准执行，房款的2%，2015年4月1日之后的，多层住宅（七层以下）按照87元/平方米交存；高层住宅（七层及七层以上）按照110元/平方米交存；非住宅按照110员/平方米交存。非机动车库、非人防车位（车库）按照43元/平方米交存（产权登记未计建筑面积的，按房产测绘机构提供的建筑面积计算。）

[热线电话]吴主任，你好。我拿房时候物业公司收了2000元装潢保证金，现在我装潢好了，物业公司什么时候退还？

[吴主任]我区2013年出台的《关于加强住宅室内装饰装修服务收费管理的通知》规定，物业服务企业可对业主或使用人收取不超过2000元/户的装修保证金。待装修完毕，经验收共用部位和共用设施设备未受损坏，装修保证金应在1个月内全额退还；装修过程中对共用部位和共用设施设备造成损坏的，应当由业主或使用人督促装修单位或装修人承担赔偿或者进行修复，赔偿或修复后，装修保证金应在1个月内全额退还。

[热线电话]吴主任，你好。我在朝阳景都租了个车库，租金都交给房东了，物业公司怎么跟我收物业费？

[吴主任]这个主要看你当时和房东怎么约定的。根据《物业管理条例》第四十八条，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

[热线电话]吴主任，你好。我刚买了丰和名都的房子，发现房子质量有问题，物业公司应不应该帮我们修？

[吴主任]根据《建筑工程质量管理条例》建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。保修期满以后的涉及到公共部位、公共设施设备的维修可以申请维修资金。 

[主持人]小区物业管理也是我们老百姓特别关注的一个问题。刘局长，请您给我们介绍一下这方面的情况好吗？

[刘局长]随着城市化进程的快速推进，我区物业服务行业规模不断壮大，服务范围从住宅小区向办公场所、学校、医院、商业区、工业园区、公园等领域快速拓展，从业人员8000多人，新建住宅小区物业服务覆盖率达100%。今年以来，我区以创建全国文明城市为抓手，提升物业管理水平，优化住宅小区人居环境。一是强化物业日常管理。组织日常考核工作，每月区物管办工作人员分组对城区物业小区、自治小区的物业服务进行巡查考核，汇总排名，督促企业整改提升。严格规范物业用房的移交、指导招投工作。对物管用房的面积、位置、功能是否符合标准进行审核，办理6起物管用房确认、移交。指导监督凤凰城、吾悦广场等4个小区的前期物业招投标工作。做好维修基金申请工作，截至目前受理小区居民公共部位维修动用房屋维修基金的申请98起，金额 252.4 万元 。组织物业企业负责人、项目经理、财务人员参加消防安全培训、财务税务培训等，提高物业行业从业素质。二是加大小区文明创建力度。为激励物业企业参与文明城市创建工作，我局出台了《物业小区创建文明城市考核方案》，明确奖惩，推进小区创建。对照全国文明城市测评体系标准，将城区70个物业小区和5个自治小区纳入日常创建督查范围，主要督查创建氛围、环境卫生、停车秩序、绿化养护、文明志愿者活动等方面的情况，把创建达标与尽力满足市民的合理需求结合起来，科学推进整治工程，确保工程质量。规范物业从业人员服务行为，统一服装，持证上岗，挂牌服务。组织物业公司整治环境秩序，全面清理小广告、小种植，规范车辆停放，完善公共设施，做到路道平整，绿化美化、环境整洁。同时，精心制作社会主义核心价值观等宣传标牌公益广告设置在小区醒目位置，努力为创建加分添彩。到目前，我局组织维修小区破损路面7000多平方米，施划小区交通标线及停车位停车标线6000多米，设置文明创建公益宣传牌9000多块，通过实施环境整治工程，城区物业小区环境美化得到整体提升，方便了居民出行和生活。三是强化小区安全管理。组织全区物业服务企业召开安全专项整治会议，进一步加强我区住宅小区安全管理工作。督促企业建立以法人代表为组长的安全生产排查整改小组，排查小区物业管理中的安全隐患，边排查边整改，无法整改的复杂问题进行汇总梳理，及时向相关主管部门汇报。组织对小区的安全工作检查，对道闸、监控、消防通道、窨井盖板、电瓶车充电等涉及到业主生命财产安全的隐患，要求物业公司立即整改。对城区物业小区的消防工作进行排查，查找存在问题，督促企业整改，并按照区政府的要求，对永泰广场商业区、名都广场的消防管网组织维修施工。目前，永泰广场消防维修工程已竣工，名都广场消防维修工程正在实施之中。同时，根据盐城市住建局《关于开展全市住建领域高层建筑消防安全专项整治工作的通知》，组织物业企业履行消防安全管理职责，全面清理疏散通道，规范车辆停放以及电瓶车充电，排查安全隐患，落实整改。四是启动增设电梯工作。根据《盐城市市区既有住宅增设电梯工作实施方案》和区政府的安排，我局协调区有关部门明确各自的职责分工，形成符合大丰实际的实施细则。对增设电梯的政策、方案、流程等广泛宣传，推进试点工作。目前幸福小区1#楼、2#楼、8#楼共9部电梯前期已通过征求业主意见、社区公示增设电梯方案，10月15日通过区住建局、区自然资源规划局、区市场监督局、区城管局等有关部门的现场可行性论证。其中1#楼一单元垫层正在做防水，2#楼一单元基坑已开挖，8#楼一单元、二单元基坑已立模浇筑，三单元垫层正在做防水，5部电梯确保今年12月份竣工，另4部电梯明年3月底竣工验收。

[主持人]好，听众朋友，节目进行到这里，已到了快要结束的时候。刘局长，这一个多小时下来您有什么体会和感受？

[刘局长]我的体会就是住房和城乡建设系统同广大人民群众的切身利益密切相关，所以《政风热线》一开播以后，打进来好多电话，并且都是同人民群众切身利益密切相关的，特别是物业管理方面的问题，同时我们也觉得这对改进我们住房和城乡建设系统的工作作风十分重要。今后，我们将深入贯彻落实党的十九大和区委十二届八次全会精神，坚持以人民为中心的发展思想，着力转变城市发展方式，塑造城市特色风貌，彰显城市文化内涵，提升城市环境质量，创新城市管理服务，推动城乡建设高质量发展实现更大突破，打造宜居宜业宜游的现代化海滨城市。以开展“不忘初心、牢记使命”主题教育为动力，提振党员干部和职工精气神，增强发展定力。按照各项工作盐城领先、全省争先的要求，对标找差，查漏补缺，层层落实责任，细化工作措施，只争朝夕抓工作，争分夺秒抢进度，确保城建重点工程、房屋征收拆迁、农房改善新型农村社区建设等重点工作达到和超过时序进度要求。扎实开展“大走访、大落实”、“社会矛盾和安全隐患大排查大整治”等活动，深入基层、深入实际、深入群众，听呼声、解民忧，切实加强住建干部职工队伍建设，更好地为企业、为基层、为群众服务，让群众在城市建设和新型城镇化建设中得到实实在在的利益，共享发展成果。

[主持人]好的，谢谢刘局长，也谢听众朋友的参与，如果你今后对住房和城乡建设方面有什么问题、意见和建议或者投诉，请拨打区住房和城乡建设局投诉电话83535353。听众朋友，本期《政风热线》节目就要结束了，今天没有能接受刘局长和吴主任当面答复的朋友，请在下周的这个时间，收听热线反馈。感谢您的收听和参与，下周同一时间我们再见！