大丰市商品房销售管理实施细则

第一章总则

第一条为加强商品房销售管理，规范商品房销售行为，维护房地产交易市场秩序，保障商品房交易双方当事人的合法权益，根据《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》和《江苏省城市房地产交易管理条例》等法律法规，结合我市实际，制定本细则。

第二条本细则适用于本市城镇规划区国有土地范围内的商品房销售管理。

第三条商品房销售包括商品房现售和商品房预售。

本细则所称商品房现售，是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。

本细则所称商品房预售，是指开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，由买受人支付定金或房价款的行为。

第四条开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构（以下简称中介机构）销售商品房。

第五条商品房销售应遵循公平、公正、公开的原则，切实保障交易双方的合法权益。

第六条大丰市房产管理局负责全市商品房销售管理工作。

第二章销售条件

第七条商品房预售实行预售许可制度。开发企业在商品房预售前，应当向市房产管理局办理商品房预售登记，领取《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

第八条开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：

（一）商品房预售申请报告；

（二）开发企业的《营业执照》和《资质证书》；

（三）已交付全部土地使用权出让金，取得国有土地使用权证书；

（四）持有《建设工程规划许可证》和《施工许可证》；

（五）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金已达到工程建设总投资额的25％以上的证明材料；

（六）已经确定工程施工进度和竣工交付日期；

（七）物价等部门核定的商品房预售价格；

（八）《工程施工合同》、《房地产开发项目手册》、《白蚁预防合同》、《新型组合化粪池施工合同》；

（九）商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置预售总建筑面积、装修标准、竣工交付日期及交付使用后的物业管理等内容，并附商品房预售总平面图和分层平面图；

（十）委托前期物业管理协议书；住宅共用部位、共用设备维修基金筹集方案。-

第九条市房产管理局接到开发企业的申请后，应当详细查验各项证件和资料，并进行现场查勘。同意预售的应在接到申请后的10日内核发《商品房预售许可证》。不同意预售的，应当说明理由。

第十条开发企业预售商品房时，应当向买受人出示《商品房预售许可证》。

第十一条商品房现售，应当符合下列条件：

（一）现售商品房的开发企业应当具有企业法人营业执照和资质证书；

（二）取得国有土地使用权证书或者使用土地的批准文件；

（三）持有《建设工程规划许可证》和《施工许可证》；

（四）已通过竣工验收；

（五）具有有资质的房产测绘机构出具的房屋建筑面积测绘成果报告；

（六）拆迁安置方案已经落实；

（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、化粪池等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；

（八）物业管理方案已经落实。

第十二条开发企业应当在商品房现售前，将《房地产开发项目手册》及符合商品房现售条件的有关证明文件报送市房产管理局备案。

第十三条开发企业销售设有抵押权的商品房，其抵押权的处理按照《中华人民共和国担保法》和《城市房地产抵押管理办法》的有关规定执行。

第十四条开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。

第十五条开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。

开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。

第十六条商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。

第十七条商品房销售时，开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立《商品房买卖合同》时与该物业管理企业订立有关物业管理协议。商品房交付使用后，由买受人按照《物业管理条例》的规定选聘物业管理企业。

第三章广告与销售代理

第十八条开发企业、中介机构发布商品房销售广告和宣传资料，应当执行《中华人民共和国广告法》和《房地产广告发布暂行规定》等有关规定。商品房预售广告和宣传资料中必须载明《商品房预售许可证》的批准文号。

第十九条接受委托代理销售商品房的中介机构必须持有相应的资质证书。中介机构销售商品房或进行商品房销售宣传时，应出示开发企业的委托书，并按委托书载明的委托事项和权限代理销售，不得代理销售不符合销售条件的商品房。

第四章销售合同

第二十条对不同类型的商品房销售价格由市物价管理部门（以下简称物价部门）实行相应的价格管理形式。

《经济适用房实行政府定价；普通住宅商品房实行政府指导价；高档住宅商品房和非住宅商品房实行市场调节价。

普通住宅商品房，开发企业可按物价部门核定的价格或公布的基准价格3％的浮动幅度内执行销售价格。

开发企业进行商品房预售所得的款项必须用于有关工程的建设。

第二十一条商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或建筑面积计价。

商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。按照《房产测量规范》不能计入分摊面积的配套使用的房屋附属设施、设备，属全体购房入共有。

按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。

第二十二条按套（单元）计价的预售房屋，开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由开发企业承担违约责任。

第二十三条按套内建筑面积或者建筑面积计价的商品房，当事人应当在合同中载明合同约定面积与实际交付面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按《江苏省城市房地产交易管理条例》的有关规定执行。

第二十四条按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。

第二十五条不符合商品房销售条件的，开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。

符合商品房销售条件的，开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。

第二十六条开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同》示范文本；预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。

第二十七条开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，开发企业不得擅自变更规划、设计。

经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。

买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由开发企业承担违约责任。

第二十八条商品房预售，开发企业应当与买受人签订商品房预售合同，应当在签约之曰起30日内持商品房预售合同向市房产管理局和国土资源管理局办理登记备案手续。

第二十九条商品房销售须使用市房产管理局统一印制的由江苏省建设厅、江苏省工商行政管理局统一监制的《商品房买卖合同》示范文本。在商品房通过竣工验收后60日内，开发企业必须按规定将有关资料报送物价部门，进行销售价格审批。接物价部门销售价格批文后，必须向承购人开具税务部门统一监制的专用发票。

第五章交付

第三十条开发企业应按《商品房买卖合同》规定的期限将商品房交付给买受人使用，未按期交付的，按合同约定的条款执行。

第三十一条商品房买受人在商品房交付使用之日起90日内凭售房专用发票、已办理备案登记的《商品房买卖合同》等手续到市房管部门办理房屋权属登记，领取《房屋所有权证》。

第三十二条开发企业向买受人交付经验收合格的商品房时，应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并按照国家规定承担保修责任，保修期从交付之日起计算。

商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的最低保修期限。

非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。

在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，开发企业不承担责任。

第三十三条在商品房销售过程中，双方当事人发生纠纷时，可协商解决，协商不成的可向盐城市房地产仲裁委员会申请仲裁，或直接向人民法院起诉。

第六章法律责任

第三十四条未取得营业执照，擅自销售商品房的，由市工商行政管理部门依照《城市房地产开发经营管理条例》的规定处罚。

第三十五条未取得房地产开发企业资质证书，擅自销售商品房的，由市房产管理局责令停止销售活动，处5万元以上10万元以下的罚款。

第三十六条 违反《商品房销售管理办法》的规定，擅自预售商品房的，由市房产管理局责令停止违法行为，没收违法所得；收取预付款的，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。

第三十七条 开发企业未按规定使用商品房预售款项的，由市房产管理局责令限期纠正，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。

第三十八条 在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，由市房产管理局处以警告，责令限期改正，并处2万元以上3万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十九条 开发企业将未组织竣工验收、验收不合格的商品房或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。

第四十条开发企业未按规定将测绘成果或者需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送市房产管理局的，由市房产管理局处以警告，责令限期改正，并可处以2万元以上3万元以下的罚款。

第四十一条开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，由市房产管理局处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下的罚款：

（一）未按规定的现售条件现售商品房的；

（二）未按照规定在商品房现售前将《房地产开发项目手册》及符合商品房现售条件的有关证明文件报送市房产管理局备案的；

（三）返本销售或者变相返本销售商品房的；

（四）采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的；

（五）分割拆零销售商品住宅的；

（六）不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的：

（七）未按照规定向买受人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同》示范文本、《城市商品房预售管理办法》的；

（八）委托没有资格的中介机构代理销售商品房的。

第四十二条未取得房地产中介服务资质，擅自接受委托从事商品房销售的中介机构，由市房产管理局责令改正，没收违法所得，并处以违法所得1倍以上3倍以下的罚款。

第四十三条中介机构代理销售不符合销售条件的商品房的，由市房产管理局处以警告，责令停止销售，并可处以2万元以上3万元以下的罚款。

第四十四条国家机关工作人员在商品房销售管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章附则

第四十五条本细则所称返本销售，是指开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。

本细则所称售后包租，是指开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。

本细则所称分割拆零销售，是指开发企业以将成套的商品住宅分割为数部分分别出售给买受人的方式销售商品住宅的行为。

本细则所称实际交付面积，是指由有资质的房产测绘机构测绘，经市房产管理局审核的房屋建筑面积。

第四十六条本细则未尽事宜，按国家有关法律法规执行。

第四十七条本细则由市房产管理局负责解释。

第四十八条本细则自颁布之日起施行。

主题词：城乡建设  房屋  销售  管理  通知

抄送：市委办公室，市人大常委会办公室，市政协办公室，市法院，市检察院，市人武部。

大丰市人民政府办公室

2003年8月1日印发

共印l00份